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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 38,220,000원
C 매력지수42 D-13 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경101300 · 부산서부지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 17.86㎡
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
38,220,000원 3,822만 감정가 78,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-29 D-13
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
382만원
최저가의 10% · 3,822,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 7,800만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 5천만원은 배당 부족 시 인수 위험이 남아 있으며, 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 권리 확인이 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-13). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

가격은 내려왔지만, 임차권 인수 위험을 확인해야 한다 — 부산 구포동 떠오름 401호

부산지방법원 2025타경101300 · 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층401호
감정가 78,000,000원 · 최저매각가 54,600,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매(온천새마을금고)
42점
매력지수 C등급 · 권리 확인 필요·임차권 인수 위험이 남은 근린시설 경매
최저가는 감정가 대비 낮아졌지만 대항력 있는 임차권등기 보증금 5천만원의 배당 부족 시 인수 위험과 다수 점유자 확인 부담으로 보수적 접근이 필요해 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 가능성입니다. 을구 임차권등기 이유주의 보증금 50,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.
감정가 / 최저가
78,000,000원
54,600,000원 · 1회 유찰
실질취득 위험
최대 50,000,000원
임차권 보증금 인수 가능
배당 부족
1,796,782,800원
근저당 채권 부족 배당
핵심지표
임차권 주의
대항력 임차인 존재

부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 떠오름 4층401호는 공부상 근린시설로 분류된 집합건물입니다. 말소기준권리는 2022.04.20 설정된 온천새마을금고 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 4번 임차권등기 이유주는 말소기준권리 이전 전 임대차 관계를 가진 임차인으로, 배당 부족 시 매수인이 부담할 가능성이 있는 핵심 위험입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경101300 (임의경매)
소재지부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층401호
용도 / 이용상태근린시설 · 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 혼재 건물
소유자하현
감정가 / 최저가78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구온천새마을금고 / 1,469,414,400원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수

말소기준권리는 2022.04.20 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 소멸 대상입니다. 하지만 이유주의 임차권등기는 2025.04.10 접수되었고, 임대차 자체는 2021년 시작으로 확인됩니다. 보증금 50,000,000원은 우선변제권 행사 대상이며 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 존재

임차인전입보증금대항력우선변제승계
이유주2021.03.0850,000,000원有有가능
⛔ 인수 위험 매각물건명세서 기준 이유주 임차권등기가 존재합니다. 매각대금 54,600,000원 기준 배당 후 임차보증금이 전액 회수되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-1,382,800원
1. 임차인 이유주 보증금50,000,000원50,000,000원
2. 근저당권 온천새마을금고1,800,000,000원3,217,200원
잔여-0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
최저가는 감정가 대비 70%지만 임차권 인수 위험을 함께 고려해야 합니다.
⚠️ 가격 판단 최저매각가는 54,600,000원으로 감정가보다 낮지만, 임차권 보증금 50,000,000원의 인수 가능성을 반영하면 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장·지하철 등 교통 여건은 무난합니다.
  • 규제. 일반상업지역이며 공시지가 2,045,000원/㎡입니다.
  • 환금성. 떠오름은 16세대 규모로, 대단지 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 이유주 임차권등기 보증금 50,000,000원의 배당 부족 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 점유 확인. 현황조사상 다수 점유자가 확인되어 실제 사용관계와 인도 가능성을 추가 확인해야 합니다.
  • 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택 등기가 존재하므로 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 가격보다 먼저 볼 것은 인수 위험”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 조정된 경매 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기가 존재해 낙찰가만 보고 접근하면 안 됩니다. 배당 구조상 임차보증금이 우선 배분되지만 근저당 채권 규모가 크기 때문에 권리관계 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다. 가격은 내려왔지만, 임차권 인수 가능성을 해결해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·경매 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 검토를 권합니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층401호

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