부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 4층 401호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 건물 감정평가상 전체 이용은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)이 혼재합니다. 감정가 78,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,220,000원입니다. 숫자만 보면 절반 이하로 떨어진 것처럼 보이지만, 이 사건은 그렇게 읽으면 안 됩니다.
말소기준권리는 2022.04.20. 온천새마을금고 근저당권입니다. 그런데 그보다 먼저 전입한 점유자가 다수 확인되고, 특히 이유주는 전입 2021.03.08., 확정일자 2021.02.04., 보증금 50,000,000원으로 임차권등기까지 마친 상태입니다. 매각물건명세서도 이유주의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층 401호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 용도 | 근린시설 · 건물 전체는 업무시설(오피스텔)·공동주택(다세대주택) 혼재 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.20. 을구 3번 근저당권 · 온천새마을금고 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 말소기준은 2022.04.20. 온천새마을금고 근저당입니다. 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차권등기가 소멸한다는 것과 임차보증금 인수의무가 사라진다는 것은 별개입니다. 이유주는 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 갖고 있어 보증금 50,000,000원 중 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 현황 — 확정 1명, 선순위 미상 다수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 50,000,000원 | 2025.04.10 | 있음 | 있음 | 미배당액 인수 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조사된 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
이유주는 임대차계약일 2021.02.02., 확정일자 2021.02.04., 점유개시일 2021.02.26., 주민등록일 2021.03.08.이며 건물 전부에 대한 보증금 50,000,000원의 임차권이 등기되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저매각가는 38,220,000원이지만 이유주의 보증금은 50,000,000원입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매각대금 중 집행비용 1,087,960원을 제외한 37,132,040원이 이유주에게 배당되고, 부족분 12,867,960원이 매수인에게 남습니다.
따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 더구나 이유주 외 선순위 전입자 8명의 보증금이 확인되지 않아, 실제 유효한 선순위 임대차가 추가로 드러나면 실질취득액은 현재 계산보다 더 올라갈 수 있습니다. 실거래 가격 비교 근거도 확인되지 않으므로 이 사건에는 가격 메리트 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,087,960원 |
| 1. 임차인 이유주 보증금 | 50,000,000원 | 37,132,040원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 이유주 미배당 | - | 12,867,960원 |
현재 배당 시나리오는 이유주의 알려진 보증금 50,000,000원을 기준으로 합니다. 말소기준보다 먼저 전입한 다른 점유자들의 보증금·확정일자가 확인될 경우 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 동측 약 8미터 도로에 접합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 이용 성격. 사건 분류는 근린시설이고 건물 전체는 업무시설(오피스텔)과 공동주택이 혼재하는 형태입니다.
- 환금성. 떠오름의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 현재 사건 역시 2회 유찰 상태입니다. 매각률은 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 위반 여부. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이유주 인수액 재확인. 현재 배당 시나리오상 12,867,960원이 매수인 인수로 남습니다. 매각기일 전 최신 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 선순위 전입 8명 계약관계 확인. 구본승·이병선·이영주·성옥선·유호준·심재한·이대훈·이동희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약서·점유관계를 확인하기 전 인수 상한을 계산할 수 없습니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. ‘조사된’으로 표시된 주거 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다.
- 최저가만으로 응찰가 결정 금지. 38,220,000원에 이유주 미배당액을 합치면 확인된 실질취득은 51,087,960원입니다. 유찰이 더 진행돼도 보증금 인수가 늘어 총액 감소폭이 제한됩니다.
- 용도·현황 대조. 사건 분류는 근린시설이지만 건물 전체에는 오피스텔과 다세대주택이 혼재하고 임차권등기는 주거로 기재돼 있습니다. 해당 401호의 공부상 용도와 실제 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 다수 전입자가 조사돼 있어 실제 점유자, 호실 사용범위, 명도 상대방을 현장에서 특정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “얼마를 떠안는가”
이 사건의 숫자상 최저가는 38,220,000원입니다. 하지만 이유주의 보증금 50,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 배당표 기준 미배당액 12,867,960원이 매수인에게 남기 때문에 확인된 실질취득은 51,087,960원입니다. 3회·4회 유찰 시나리오에서도 이유주 인수액이 각각 24,127,572원, 32,009,300원으로 커져 실질취득액은 크게 떨어지지 않습니다.
더 중요한 문제는 이유주 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 보증금 미상 점유자가 8명 더 있고, 전입일 자체가 확인되지 않은 주거 점유자도 있습니다. 이들의 보증금·확정일자·실제 점유가 확인되기 전에는 매수인의 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 임차관계의 실체와 총 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
