부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 7층 702호 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 133,000,000원의 70%인 93,100,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 권리의 출발점은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고 공동담보목록 제2018-21호가 기재돼 있습니다. 2022.02.18에는 해당 근저당권의 채권최고액을 1,800,000,000원으로 변경한 등기도 있습니다.
임차인 숫자가 많다는 점은 눈에 띄지만, 권리 인수와는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 조사된 개인 임차인 15명의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.01.18보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음이고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 역시 2018.07.20 주민등록·확정일자를 기초로 한 52,000,000원 임차보증금이지만 말소기준 이후이며, 엄노을 보증금의 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층 702호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 10층 건물 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 이후 2025.04.17 임의경매개시결정과 2025.07.28 한국토지주택공사의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 주택임차권은 보증금 52,000,000원, 임대차계약일·주민등록일·확정일 모두 2018.07.20, 점유개시일 2018.08.03으로 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 — 실제 15명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관인 한국토지주택공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않으면 실제 임차인은 15명입니다. 이들의 전입일은 모두 2018.01.18보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 상당수 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제에 따른 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 배당순위가 달라져도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | — |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | — |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | — |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | — |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | — |
| 한국토지주택공사 | 2018.07.20 | 52,000,000원 월 100,000원 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 보증기관 대위·승계 엄노을 보증금 중복신고 |
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 91,024,200원 |
| 미배당 | - | 1,348,975,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원이 온천새마을금고에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 1,440,000,000원을 기준으로 1,348,975,800원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 금고 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 1,348,975,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 1,376,403,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 1,395,602,143원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 낙찰가와 근저당 배당액은 내려가고 미배당액은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 이 사건에서는 유찰에 따른 권리인수 변화보다 낙찰가 자체와 실제 점유 정리 비용이 더 중요한 변수입니다. 주변 실거래와의 상대가격은 별도 대조 후 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅, 창호는 샷시창 등입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접하며 토지현황은 대, 주상용, 평지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 15명 재확인. 보증기관 중복을 제외한 개인 임차인들의 현재 실제 점유 여부와 퇴거 여부를 현장 및 최신 서류에서 확인합니다.
- 보증금·확정일자. 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- LH 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 52,000,000원은 엄노을 보증금 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 근저당 변경등기. 2018.01.18 채권최고액 1,440,000,000원과 2022.02.18 변경된 1,800,000,000원을 최신 등기와 배당요구액으로 대조합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 영향을 원본 서류에서 확인합니다.
- 배당표 변동. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 확정배당으로 보지 않습니다.
- 가격 비교. 감정가 133,000,000원에서 1회 유찰되어 93,100,000원이 됐지만, 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 실제 거래가격을 별도로 대조합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “관리 쉬움”은 같은 말이 아니다
이 사건의 법률상 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당, 조사된 임차인 전입은 모두 그 이후이고 한국토지주택공사의 52,000,000원도 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 93,100,000원입니다.
다만 임차인이 실제 15명에 이르고 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점, 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재한다는 점, 근저당 채권최고액이 2022.02.18 1,800,000,000원으로 변경된 내역이 있다는 점은 그냥 넘길 부분이 아닙니다. 권리 인수는 안전 쪽이지만 점유·배당·등기 확인은 가볍지 않은 물건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “보증금을 떠안느냐”가 아니라 “다수 점유관계와 최신 등기·배당관계를 얼마나 정확히 확인하느냐”에 있습니다.
