부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 7층 702호의 다세대 물건입니다. 감정가 133,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 권리의 출발점은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당으로, 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고 2022.02.18 변경등기로 1,800,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이며 2025.04.17 경매개시결정과 2025.07.28 한국토지주택공사 임차권등기는 그 뒤에 위치합니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 등장하는 개인은 15명이고, 이 가운데 한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 엄노을 보증금에 대한 보증기관 대위·승계입니다. 따라서 한국토지주택공사 명의 임차보증금 52,000,000원을 엄노을과 별도로 더해 임차보증금을 계산해서는 안 됩니다. 확인된 전입일은 모두 2018.01.18 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층702호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰) |
| 소유자 | 하현 |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
말소기준은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.17 경매개시결정과 2025.07.28 한국토지주택공사 주택임차권은 모두 말소기준 이후입니다. 한국토지주택공사 임차권은 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 2018.07.20, 점유개시일이 2018.08.03으로 기재돼 있어 역시 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 15명, 보증기관 승계 1건
한국토지주택공사는 엄노을 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다. 개인 15명이 실제 임차인·점유자로 확인되며, 이들의 전입일은 모두 2018.01.18 말소기준 이후입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 | 2018.07.20 | 52,000,000원 | 2025.07.28 | 대항력 없음 보증기관 승계 |
한국토지주택공사의 52,000,000원은 엄노을 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고로, 별도의 실제 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 다른 점유자들은 보증금·확정일자 확인이 필요한 상태입니다.
③ 가격 — 감정가 대비 49%, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 65,170,000원으로, 제공된 회차 기준 감정가 133,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 온천새마을금고 채권은 전액 회수되지 않고 1,376,403,060원의 미배당이 남는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 16~31은 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용됩니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,045,000원/㎡, 토지면적은 212.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 52,000,000원은 엄노을 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 별도 합산하지 않습니다.
- 점유자 15명 확인. 대항력은 없지만 다수 점유자가 존재하므로 실제 점유 범위와 명도 대상을 원문에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기의 구체적 효력과 매각조건을 등기부·매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 자료만으로는 실거래 시세가 없어 최저가 65,170,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “검토할 게 없다”는 다르다
이 사건은 말소기준이 2018.01.18 온천새마을금고 근저당으로 명확하고, 확인된 전입자 모두 그보다 늦어 대항력 인수 구조는 아닙니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제 임차인·점유자가 15명에 이르고 상당수 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 한국토지주택공사의 52,000,000원 임차권은 엄노을 보증금의 대위·승계라는 점을 정확히 구분해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 금액이 없어 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리 인수액보다 임차관계 원문 확인과 실제 시세 확인이 입찰 전 핵심입니다.
