부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 10층 1002호 다세대 물건입니다. 감정가는 133,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 93,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이며 2022.02.18. 변경계약으로 1,800,000,000원으로 변경됐습니다. 경매개시결정은 2025.04.17.이고, 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.

이 사건에서 눈에 띄는 것은 권리보다 점유자 수입니다. 현황조사상 이름이 확인된 사람이 15명입니다. 그러나 가장 빠른 전입일도 2018.02.13.으로 말소기준권리 2018.01.18.보다 늦습니다. 따라서 확인된 15명 모두 대항력은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 각자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입자만 확인된다

말소기준권리는 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-21호에 연결돼 있고, 2022.02.18. 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.04.17. 온천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각가 93,100,000원 전액이 집행비용과 근저당 배당에 소진되고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 점유자 15명 — 인수는 없지만 명도 확인은 필요

보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없어 확인된 실제 점유자 수는 15명입니다. 이 가운데 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 전원 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없습니다. 대항력 자체는 모두 말소기준 이후 전입이어서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.

③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 133,000,000원의 70%인 93,100,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 65,169,999원, 그다음은 45,618,999원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 떠오름 1002호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.

떠오름은 16세대 규모이고 2017.12.22. 준공됐습니다. 가격 비교용 대상 면적은 24.98㎡로 잡혀 있으나 면적 매칭은 성립하지 않았고, 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 지금이 정확히 1회 유찰 상태이지만, 이것만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다는 결론을 낼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)

현재 회차에서 근저당 채권 1,440,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고 1,348,975,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 기호 16~31은 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용됩니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지 조건. 토지면적 212.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 공시지가 2,045,000원/㎡입니다.
• 건축 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 떠오름은 16세대이고 최근 직접 비교 가능한 거래·낙찰 자료가 확인되지 않아 매각가 산정 시 보수적인 비교가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 15명 점유 재확인. 현황조사상 전입자 15명의 실제 현재 점유 여부와 각 사용 부분을 현장에서 확인하세요.
• 대항력 기준 재대조. 말소기준권리 2018.01.18.과 각 전입일을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 현재 확인된 전입자들의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 배당요구·최우선변제 가능성을 원본 서류에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 온천새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2018-21호가 표시돼 있으므로 공동담보 범위와 실제 채권관계를 확인하세요.
• 가격 비교. 감정가 133,000,000원의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 지역의 다세대·도시형생활주택 유사 면적 실거래와 비교하세요.
• 명도 비용. 매수인 인수액은 0원이지만 다수 점유자의 퇴거·인도 과정에 필요한 시간과 비용은 별도입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 아직 확인할 것”

이 물건의 법률적 기준은 비교적 선명합니다. 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 15명 모두 그 뒤에 전입했습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 방어 가능한 구조입니다.

하지만 1회 유찰로 93,100,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 16세대 소규모 다세대에 15명의 전입자가 확인되는 만큼 가격 검증과 점유 확인이 이 사건의 승부처입니다. 결론은 “인수 0원은 긍정적, 70% 가격은 아직 검증 필요, 다수 점유는 현장 확인 필수”입니다.