부산지방법원 2025타경101300. 부산광역시 북구 구포동에 있는 떠오름 10층 1002호입니다. 감정상 건물은 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 다세대주택이 함께 있는 구조이며, 본건의 용도는 다세대주택으로 분류됩니다. 전용면적은 24.98㎡입니다. 감정가 133,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 가격이 절반 이하로 내려왔지만, 실제로 저렴한 물건인지를 판단하려면 동일 용도·면적의 거래가격과 개별 호실의 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
권리의 출발점은 2018.01.18. 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 이후 근저당의 채권최고액이 변경되었고, 민간임대주택등기가 추가되었습니다. 현재 배당표에서는 근저당 채권이 전액 배당되지 못하지만, 미배당 채권을 매수인이 그대로 승계하는 것으로 계산하지 않습니다. 다만 근저당의 소멸과 임차·점유 문제의 해소는 별개의 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 |
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층 1002호 도로명: 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 24.98㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 건물 |
| 건물 이용상태 | 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형) 혼재 |
| 등기상 소유자 | 하현 · 2018.01.18. 소유권이전 등기 |
| 취득 거래가 | 130,000,000원 · 2017.12.18. 매매 |
| 감정가 | 133,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,170,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 | 온천새마을금고 |
| 신청채권 청구액 | 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.07. 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 남는다
또한 등기부상 소유권이전 등기에는 이미 말소된 것으로 표시된 이력이 있습니다. 등기상 소유자 정보와 실제 현재 소유권 관계를 최종 등기사항증명서에서 대조해야 합니다. 현재 확인된 권리만을 기준으로 인수액을 계산하면 0원이지만, 이것이 점유자 명도나 임대사업 관련 의무까지 모두 해소된다는 의미는 아닙니다.
② 임차인·전입자 분석 — 15명 기재, 호실별 점유 확인 필수
현황조사에 엄노을·이중실·구본승·이유주·김성재·심재한·이영주·김동해·남동완·유호준·이대훈·이동희·성옥선·이병선·김대형 등 15명이 기재되어 있습니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니지만, 15명이 모두 본건 1002호의 실제 임차인이라는 사실까지 확인된 것은 아닙니다. 건물 내 다른 호실의 전입자와 혼재되어 있는지, 본건 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
| 이중실 | 2024.04.01. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
| 구본승 | 2018.02.13. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 2025.07.08. |
| 이유주 | 2021.03.08. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
| 김성재 | 2023.11.20. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
| 심재한 | 2021.04.01. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 2025.05.19. |
| 이영주 | 2018.03.22. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
| 김동해 | 2023.04.06. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
| 남동완 | 2024.02.02. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 2025.05.19. |
| 유호준 | 2018.07.20. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
| 이대훈 | 2021.11.25. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
| 이동희 | 2022.03.03. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
| 성옥선 | 2018.04.03. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 2026.02.02. |
| 이병선 | 2018.02.21. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
| 김대형 | 2022.09.08. | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 | 확인 필요 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 2018.01.18. 말소기준일을 비교한 결과입니다. 각 인물의 본건 점유 여부, 실제 임대차계약, 확정일자 및 보증금은 별도 확인이 필요합니다. 승계·인수 확인 표시는 금전 인수가 확정되었다는 의미가 아닙니다.
③ 가격 분석 — 49%는 감정가 대비 비율일 뿐
감정가는 133,000,000원이고 현재 최저가는 65,170,000원입니다. 2회 유찰을 거치면서 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 동일한 조건의 다세대주택이 실제 얼마에 거래되는가입니다.
| 감정가 | 133,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 65,170,000원 |
| 감정가 대비 | 49% · 2회 유찰 |
| 분석 대상 전용면적 | 24.98㎡ |
| 최근 실거래 비교 | 확인 불가 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
떠오름의 경매 통계에는 평균 유찰 횟수가 2.0회로 나타납니다. 본건도 현재 2회 유찰된 상태입니다. 다만 거래가격과 실제 낙찰가격을 비교할 수 없는 상황이므로 평균 유찰 횟수만을 근거로 다음 회차의 낙찰 가능성이나 적정 입찰가격을 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,573,060원 |
| 온천새마을금고 근저당 | 1,440,000,000원 | 63,596,940원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
기존 근저당 채권최고액 1,440,000,000원 기준의 추정 배당입니다. 변경된 채권최고액 1,800,000,000원, 신청채권 청구액 1,469,414,400원, 공동담보 관계와 실제 채권잔액은 별도 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 시세 판단은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 1,376,403,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 1,395,602,142원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 1,409,041,500원 | 0원 |
회차별 금액은 매각 시나리오에 따른 추정값이며 실제 유찰, 매각기일 변경 또는 최저매각가 확정을 의미하지 않습니다. 인수액 0원은 각 시나리오의 배당 계산상 금액으로, 임대차·점유 및 행정상 의무 확인 결과를 대체하지 않습니다.
현재 최저가에서 추가 유찰이 발생하면 제시된 시나리오상 최저매각가는 45,619,000원, 이후 31,933,299원으로 내려갑니다. 그러나 채권 미배당액이 증가한다고 해서 낙찰자가 해당 미배당액을 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 최저매각가가 낮아진다는 사실만으로 시장가격보다 싸진다고 볼 수도 없습니다. 시세와 실제 점유·인수관계를 확인하기 전에는 어느 회차가 적정 매수가격인지 결론낼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근입니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물로 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역으로 방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 민간임대주택등기와 전입자 현황이 존재하므로 실제 임대차관계를 별도로 조사해야 합니다.
- 환금성. 전용 24.98㎡의 소형 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 거래가격과 실제 거래 빈도를 확인하지 못해 재매각 용이성과 예상 처분가격을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1002호 실제 점유자 확인. 현황조사에 기재된 15명 중 본건 점유자가 누구인지 특정하고, 다른 호실의 전입자와 구분해야 합니다.
- 임대차계약 및 보증금 확인. 실제 점유자의 임대차계약서·전입일·확정일자·보증금·배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 소액임차인 여부 확인. 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 대상 여부를 판단할 수 없습니다. 실제 배당액에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 1,440,000,000원과 변경 채권최고액 1,800,000,000원의 차이, 신청채권 청구액 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태 확인. 임대의무기간, 등록 말소 여부와 경매 후 매수인에게 영향을 미치는 사항을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 동일 조건 실거래 확보. 떠오름의 동일 용도·면적 및 인근 유사 다세대주택 거래를 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 명도 계획. 실제 점유자와 점유 권원을 확인한 후 인도·명도 절차, 협의 가능성 및 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
부산 떠오름 1002호는 2회 유찰되어 최저매각가가 65,170,000원까지 하락했습니다. 말소기준은 온천새마을금고 근저당이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 기재된 15명의 전입일도 모두 말소기준일 이후이므로 현재 확인된 전입일만으로 선순위 대항력이 인정되는 구조는 아닙니다.
그러나 15명의 호실별 점유관계, 보증금, 확정일자와 민간임대주택등기 관련 의무가 충분히 확인되지 않았습니다. 또한 변경된 근저당 채권최고액과 예상배당표 사이의 차이가 있으며, 동일 면적의 최근 실거래 시세도 확인되지 않습니다.
결론적으로 말소기준은 명확하지만 점유·가격 검증은 미완료된 물건입니다. 감정가 대비 큰 할인율만으로 저가 매수 기회라고 판단하기 어렵습니다. 실제 임차관계와 민간임대주택 등록 상태를 확인하고, 동일 조건의 거래가격을 확보한 뒤 입찰 여부와 적정가격을 판단하는 것이 필요합니다.
