부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 떠오름 5층 502호입니다. 등기상 소유자는 하현이고, 2017.12.18 매매를 원인으로 거래가 87,000,000원에 취득해 2018.01.18 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 설정된 온천새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 경매개시결정과 김태윤의 임차권등기는 그보다 뒤에 있습니다.
이 사건의 특징은 권리보다 점유·임차관계의 숫자입니다. 현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 확인되는 실제 임차인은 16명입니다. 다만 가장 빠른 전입일도 2018.02.13으로 말소기준일 2018.01.18보다 늦고, 김태윤의 임차권 역시 전입·확정일자 모두 2023.04.03입니다. 따라서 확인된 임차인들은 모두 대항력 없음으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 5층502호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 사건 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 건물 내 기호 1~15 업무시설(오피스텔), 기호 16~31 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가 87,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.18
말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18 변경계약으로 채권최고액 1,800,000,000원이 등기돼 있습니다. 배당 가정에서는 근저당 채권액 1,440,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 2025.04.17 임의경매개시결정과 2024.07.15 김태윤의 임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
한편 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이며, 현재 배당 계산상 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 해당 등기의 매각 이후 처리 여부는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 16명, 확인된 전입은 모두 후순위
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023-08-29 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이중실 | 2024-04-01 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 구본승 | 2018-02-13 | 미상 | 대항력 없음 | 2025-07-08 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이유주 | 2021-03-08 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김성재 | 2023-11-20 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 심재한 | 2021-04-01 | 미상 | 대항력 없음 | 2025-05-19 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이영주 | 2018-03-22 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김동해 | 2023-04-06 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 남동완 | 2024-02-02 | 미상 | 대항력 없음 | 2025-05-19 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 유호준 | 2018-07-20 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이대훈 | 2021-11-25 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이동희 | 2022-03-03 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 성옥선 | 2018-04-03 | 미상 | 대항력 없음 | 2026-02-02 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이병선 | 2018-02-21 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김대형 | 2022-09-08 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김태윤 | 2023-04-03 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 2024-07-15 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
김태윤은 주택 전부에 대한 임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2023.04.01, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.04.03, 임차보증금은 5,000,000원입니다. 그러나 이 역시 2018.01.18 말소기준권리보다 뒤입니다. 나머지 임차 관련 신고자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거는 별개
감정가는 111,000,000원, 현재 최저매각가는 54,390,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 38,073,000원, 4회 유찰 시 26,651,100원으로 계산돼 있습니다.
하지만 떠오름의 최근 실거래 금액은 확인되지 않고, 동일 면적 시세 매칭도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다. 가격 판단은 실제 동일·유사 호실의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 53,010,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 1,440,000,000원 중 53,010,980원이 배당되고 1,386,989,020원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅, 창호는 샷시창 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 212.0㎡, 주상용, 일반상업지역이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,045,000원/㎡이며 가로구역별 최고높이 제한지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명 임차관계 재확인. 전입 시점은 모두 말소기준 이후지만, 다수의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않습니다.
- 김태윤 임차권. 보증금 5,000,000원, 전입·확정일자 2023.04.03, 임차권등기 2024.07.15로 말소기준보다 후순위입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 이후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 54,390,000원은 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교값이 없어 시세 할인으로 단정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건 표기는 근린시설이고 감정서에는 건물 내 업무시설과 공동주택이 혼재하므로 502호의 개별 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수 0원과 가격 매력은 별개의 문제
권리 순서만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 16명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 “권리 깨끗한 반값 물건”으로 보기는 어렵습니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 다수이고, 민간임대주택등기가 존재하며, 사건 용도와 건물의 이용상태도 한 번 더 대조해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리상 인수액과 실제 시장가격을 분리해서 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
