부산지방법원 2025타경101300. 구포동 ‘떠오름’ 5층 502호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 이 건물이 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 혼재된 것으로 기재되어 있습니다. 현 소유자 하현은 2017.12.18. 매매계약, 거래가액 87,000,000원으로 취득했고 2018.01.18. 소유권이전과 같은 날 온천새마을금고 근저당이 설정됐습니다.
권리분석의 출발점은 2018.01.18. 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 전입한 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 임차권등기까지 마친 김태윤의 보증금 5,000,000원 역시 주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2023.04.03.으로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 5층 502호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 / 건물 | 근린시설 · 10층 건물 내 5층 502호 · 건물 내 업무시설(오피스텔)·공동주택(다세대주택) 혼재 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18. 매매 · 거래가액 87,000,000원 · 2018.01.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.18.
말소기준 근저당의 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18. 변경등기에는 채권최고액 1,800,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2024.07.15. 김태윤의 주택임차권등기와 2025.04.17. 임의경매개시결정이 이어집니다. 김태윤 임차권은 말소기준권리 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 전입은 모두 말소기준 이후
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 명단 기준 실제 임차인은 16명입니다. 가장 이른 전입일은 구본승의 2018.02.13.으로, 말소기준일 2018.01.18.보다 늦습니다. 임차권등기자인 김태윤을 포함해 전원 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태윤 주택 전부 · 임차권등기 | 2023.04.03 확정일자 2023.04.03 | 5,000,000원 차임 128,000원 | 2024.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 111,000,000원의 70%인 77,700,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 떠오름은 총 16세대, 2017.12.22. 사용승인된 소규모 건물로 파악되고, 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 77,700,000원이 주변 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다.
특히 감정평가 이용상태상 건물 내부 용도가 오피스텔과 다세대주택으로 나뉘고, 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있어 일반 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어렵습니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 77,700,000원이지만, 가격 메리트는 별도 시세 검증 전까지 판단 보류가 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 75,901,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 단계만으로 매각대금이 모두 소진되고, 근저당 미배당액은 1,364,098,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락, 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 77,700,000원 | 75,901,400원 | 1,364,098,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 54,390,000원 | 53,010,980원 | 1,386,989,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 38,073,000원 | 36,987,686원 | 1,403,012,314원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰될수록 낙찰가가 낮아지면 권리상 실질취득액도 함께 낮아집니다. 반대로 온천새마을금고의 미배당액은 커집니다. 다만 유찰 자체가 가격 메리트를 증명하지는 않습니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 각 회차의 가격이 실제 시장가보다 낮은지 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근. 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 건물 내부는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 혼재합니다. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 212.0㎡, 주상용, 평지·부정형, 소로 한 면에 접하고 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 떠오름은 총 16세대, 2017.12.22. 사용승인된 소규모 건물입니다. 동일 물건군의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 나타나지만, 실제 매각가 자료 없이 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 실제 임차인 명단이 16명입니다. 보증금 인수는 없더라도 현재 점유자와 명도 대상이 누구인지 현장 확인이 중요합니다.
- 보증금·최우선변제. 김태윤 외 다수 임차인의 보증금이 미상입니다. 예상배당에 최우선변제가 반영되지 않았으므로 소액임차인 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 등기의 존속·말소 관계와 낙찰 후 영향 여부를 등기 원문과 관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 건물 내부는 오피스텔·다세대주택 혼재입니다. 해당 502호의 실제 공부상 용도와 사용상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세 할인으로 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 신청청구액은 1,469,414,400원이고 배당 시뮬레이션상 근저당 채권액은 1,440,000,000원입니다. 실제 채권계산서와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 단순한 물건은 아니다
이 사건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 2018.01.18. 근저당이 말소기준이고, 확인된 16명의 전입일이 모두 그보다 늦어 대항력 있는 임차인이 없습니다. 김태윤의 5,000,000원 임차권등기 역시 후순위이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 바로 쉬운 입찰로 볼 수는 없습니다. 실제 임차인 16명 중 다수의 보증금과 우선변제 여부가 미상이고, 갑구에는 민간임대주택등기가 있으며, 건물의 이용상태도 오피스텔·다세대주택이 혼재합니다. 무엇보다 현재 최저가 77,700,000원을 객관적으로 비교할 실거래 가격이 없어 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 이 물건은 권리 인수는 낮고, 점유·용도·가격 확인 부담은 높은 유형으로 보는 것이 적절합니다.
