부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 9층 902호의 다세대 물건입니다. 감정가는 133,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 93,100,000원, 감정가의 70%입니다. 신청채권자는 온천새마을금고이고 청구액은 1,469,414,400원입니다.
권리의 출발점은 2018.01.18. 접수된 온천새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18. 변경등기로 채권최고액 1,800,000,000원이 기재됐습니다. 이후 설정된 이돈찬의 주택임차권은 말소기준보다 늦어 등기 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 여러 명의 전입자가 확인되고, 그중 한 명은 전입일 자체가 확인되지 않아 점유 리스크를 ‘없음’으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층902호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 9층 902호 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 10층 · 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-21호가 기재돼 있습니다. 2024.07.10. 등기된 이돈찬의 주택임차권과 2025.04.17. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 등기 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 16명은 후순위, 1명은 대항력 미상
현황조사·등기부·매각물건명세서에서 확인되는 점유·임차 관련 기록은 17명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 16명은 모두 2018.01.18. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 기사항전은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.07.08 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.19 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.05.19 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.02.02 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이돈찬 | 2020.03.27 | 70,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.07.10 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 91,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 온천새마을금고 채권 1,440,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고 1,348,975,800원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 1,348,975,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 1,376,403,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 1,395,602,143원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등, 창호는 샷시창 등이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 용도. 감정요항표상 일부는 업무시설(오피스텔), 일부는 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용되고 있으며 사건 용도는 다세대입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용이며 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기사항전 확인이 최우선. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 확인 대상이 17명이고 이돈찬 외 15명은 보증금이 미상입니다. 실제 점유 여부와 현재 퇴거 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 이돈찬 임차권. 보증금 70,000,000원, 확정일자 2020.03.11, 전입·점유개시 2020.03.27로 말소기준보다 늦고 대항력은 없습니다.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 1,440,000,000원에서 2022.02.18. 1,800,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 등기 원문을 함께 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 등기된 민간임대주택 표기가 있으므로 입찰 당시의 효력과 현재 상태를 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 별도로 동일·유사 물건의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 먼저 볼 것은 점유관계
등기 순위만 보면 구조는 명확합니다. 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 이돈찬 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순 안전형으로 분류하기에는 점유관계가 복잡합니다. 확인 대상 17명 중 16명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 기사항전은 전입일 자체가 미상이라 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 여기에 이돈찬 외 다수의 보증금도 확인되지 않습니다. 실거래 가격 자료도 없어 현재 최저가 93,100,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유 확인 전까지 권리분석은 미완료입니다.
