부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 9층 902호, 사건상 용도는 다세대입니다. 등기상 말소기준은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당권으로, 최초 채권최고액은 1,440,000,000원입니다. 이 근저당은 2022.02.18 변경등기에서 채권최고액 1,800,000,000원으로 변경돼 있고, 2025.04.17 온천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권 청구액은 1,469,414,400원입니다.
임차관계가 많은 물건이지만 날짜가 확인되는 전입자들은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 특히 보증금이 확인되는 이돈찬은 2020.03.27 전입, 2020.03.11 확정일자, 보증금 70,000,000원이고 2024.07.10 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 보증금 자체는 현재 최저가 65,170,000원보다 크지만, 이 임차인은 말소기준권리보다 후순위로 대항력이 없고 임차권등기도 매각으로 소멸하므로 ‘낙찰가 + 70,000,000원 인수’ 구조로 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층 902호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권 · 최초 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특기 등기 | 2022.12.07 민간임대주택등기 · 2018.01.05 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 후순위는 정리되지만 미상 점유가 남는다
핵심 기준점은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 날짜가 확인된 점유·임차인 16명의 전입일은 모두 이 기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 2024.07.10 등기된 이돈찬의 주택임차권도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이돈찬 | 2020.03.27 | 70,000,000원 | 2024.07.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다른 문제
현재 회차 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 133,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 45,619,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 31,933,299원입니다.
그러나 본 건과 면적이 일치하는 실거래 비교값은 확인되지 않았습니다. 비교 대상으로 제시된 면적은 24.98㎡이고 면적 일치가 확인되지 않았으며, 최근 낙찰금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 65,170,000원 | 49% | 1,376,403,060원 |
| 3회 유찰 시 | 45,619,000원 | 34% | 1,395,602,142원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 24% | 1,409,041,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 63,596,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 온천새마을금고 채권액 1,440,000,000원 중 63,596,940원이 배당되고 1,376,403,060원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입·보증금 미상 점유자의 권리 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며, 공부상 공동주택 부분은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택이 함께 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡, 토지면적은 212.0㎡입니다.
- 거래 확인. 떠오름은 총 16세대 자료로 제시돼 있고 준공일은 2017.12.22입니다. 본 건과 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않아 환금성을 가격자료로 직접 검증하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 권리 확인. 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 여부를 확정할 수 없으므로 매각물건명세서와 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 이돈찬 임차권 구분. 보증금은 70,000,000원이지만 전입일 2020.03.27로 말소기준 2018.01.18보다 뒤입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 매수인 인수액에 더하지 않습니다.
- 배당요구자 확인. 구본승은 2025.07.08, 심재한과 남동완은 2025.05.19, 성옥선은 2026.02.02, 이돈찬은 2024.07.10 배당요구가 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.01.05 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 경매 원문에서 관련 내용을 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 65,170,000원은 감정가의 49%지만, 본 건과 일치하는 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 미상 점유다
이 사건의 겉모습은 감정가 133,000,000원에서 두 차례 유찰돼 65,170,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 확인되는 전입자 16명은 모두 말소기준 이후라 대항력이 없고, 보증금 70,000,000원의 이돈찬 임차권도 후순위 소멸이어서 이 부분만 보면 배당 계산상의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 ‘기사항전’의 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 본 건과 일치하는 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “49%라서 싸다”가 아니라 “확인된 권리는 후순위지만, 미상 점유와 시세를 먼저 확정해야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
