부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 8층 801호입니다. 공부상 이 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)이 함께 있는 건물이며, 이 사건의 용도는 다세대입니다. 대상 면적은 13.02㎡입니다. 현 소유자는 하현이고, 2017.12.18 매매를 원인으로 2018.01.18 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 69,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 2018.01.18 채권최고액 1,440,000,000원으로 설정됐고, 2022.02.18에는 채권최고액 1,800,000,000원으로 변경등기가 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.17이며 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층 801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 13.02㎡ |
| 소유자 | 하현 · 2018.01.18 소유권이전 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 33,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준은 2018.01.18 근저당
말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 2022.12.07 민간임대주택등기도 기재돼 있어, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 표시가 존재합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 15명 확인
현황조사 등에서 확인된 사람은 15명입니다. 전입일은 모두 2018.01.18 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 경우가 대부분이므로, 인수 위험과 별개로 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
| 성명 | 전입일 | 용도 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 주거 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 비교 근거는 부족
감정가는 69,000,000원, 현재 최저매각가는 33,810,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 건물명 | 떠오름 |
|---|---|
| 세대수 | 16세대 |
| 준공 | 2017.12.22 |
| 대상 면적 | 13.02㎡ |
| 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 최저가 33,810,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,008,580원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 32,801,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 33,810,000원 가정 시 온천새마을금고에 32,801,420원이 배당되고, 미배당액은 1,407,198,580원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구에 포함되고 도로에 접합니다.
- 토지. 면적 212.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지이며 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실재 여부. 전입자 15명이 실제로 현재도 점유하는지, 각 점유 범위와 퇴거 가능성을 현황조사와 현장 확인으로 대조하세요.
- 보증금·확정일자. 조사된 사람들의 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않습니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구자. 구본승은 2025.07.08, 심재한과 남동완은 2025.05.19, 성옥선은 2026.02.02 배당요구가 확인됩니다.
- 근저당 변경등기. 2018.01.18 채권최고액 1,440,000,000원 설정 뒤 2022.02.18 1,800,000,000원 변경등기가 있으므로 채권계산서 원문을 확인하세요.
- 민간임대주택 표시. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 해당 표시와 매각 후 처리관계를 원문에서 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 거래가가 확인되지 않습니다. 인근 유사 면적·유사 용도 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 확인
이 사건은 말소기준권리가 2018.01.18 근저당으로 명확하고, 확인된 15명의 전입일도 모두 그 이후라 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 15명의 전입자가 확인되는 데 비해 보증금·확정일자·실제 점유 범위는 상당 부분 확인이 필요합니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮아도 명도 난도까지 낮다고 단정해서는 안 됩니다.
가격 역시 감정가 69,000,000원에서 33,810,000원까지 내려와 겉으로는 할인폭이 크지만, 현재 비교 가능한 실거래 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 ‘49%’라는 할인율 자체가 아니라, 실제 점유관계를 정리할 수 있는지와 13.02㎡ 다세대의 현실적인 시장가를 얼마로 볼 것인지입니다.
