부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 8층 801호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 하현이고, 2018.01.18. 온천새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2025.04.17. 같은 온천새마을금고의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 현재 회차는 한 차례 유찰된 감정가 70%, 48,300,000원 구간입니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 이름이 확인되는 사람은 15명이지만, 가장 빠른 전입일도 2018.02.13.으로 말소기준일인 2018.01.18.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많고 점유 부분도 특정되지 않았으므로, 실제 801호 점유관계와 배당요구·보증금 내용을 입찰 전에 원문으로 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층 801호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정평가 이용상태상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) 포함 건물 |
| 건물 / 주변 | 철근콘크리트구조 10층 건물 · 공동주택·오피스텔·근린생활시설 혼재 지역 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18. 매매, 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.18. 근저당
말소기준권리는 2018.01.18. 접수된 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022.02.18. 변경계약으로 같은 근저당의 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경등기되어 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.17.이며 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 15명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 15명은 중복된 보증기관 신고가 아닌 실제 임차인·점유 조사 대상 15명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023-08-29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이중실 | 2024-04-01 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 구본승 | 2018-02-13 | 2025-07-08 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이유주 | 2021-03-08 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김성재 | 2023-11-20 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 심재한 | 2021-04-01 | 2025-05-19 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이영주 | 2018-03-22 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김동해 | 2023-04-06 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 남동완 | 2024-02-02 | 2025-05-19 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유호준 | 2018-07-20 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이대훈 | 2021-11-25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이동희 | 2022-03-03 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 성옥선 | 2018-04-03 | 2026-02-02 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이병선 | 2018-02-21 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김대형 | 2022-09-08 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
② 가격 판단 — 48,300,000원이 곧 ‘시세 대비 저가’는 아니다
감정가는 69,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 48,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리상 실질취득 부담도 48,300,000원입니다.
다만 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 떠오름은 2017.12.22. 사용승인된 16세대 규모이고, 확인되는 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현 회차의 할인율은 분명하지만, 시세 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,269,400원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 47,030,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 48,300,000원에서는 집행비용 1,269,400원을 제외한 47,030,600원이 온천새마을금고에 배당되고, 채권 미배당액은 1,392,969,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 근저당 채권최고액은 2022.02.18. 1,800,000,000원으로 변경등기되어 있으나, 이 예상배당표의 채권액은 1,440,000,000원 기준입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 48,300,000원 | 47,030,600원 | 1,392,969,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 33,810,000원 | 32,801,420원 | 1,407,198,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 23,667,000원 | 22,840,994원 | 1,417,159,006원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 본건 용도는 다세대이며, 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)이 함께 구성된 형태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구 등에 속합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 떠오름은 16세대 규모, 2017.12.22. 사용승인 건물입니다. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 확인. 각 이름이 실제 801호의 현재·과거 점유자와 어떻게 연결되는지 현황조사서·전입세대 자료·매각물건명세서를 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자 미상자가 많습니다. 배당요구와 최우선변제 가능성을 원문에서 확인하세요.
- 배당요구 4명 확인. 구본승은 2025.07.08., 심재한·남동완은 2025.05.19., 성옥선은 2026.02.02. 배당요구 기록이 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 관계를 확인하세요.
- 근저당 금액 대조. 2018년 최초 채권최고액 1,440,000,000원이 2022년 1,800,000,000원으로 변경등기되어 있습니다. 배당표와 등기 원문을 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 48,300,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수로 판단하지 말고, 주변 유사 다세대·도시형생활주택 실거래와 임대가를 확인하세요.
- 명도 준비. 대항력이 없더라도 현재 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도 협의에 필요한 시간과 비용을 고려하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “검증 완료”와는 다르다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준일은 2018.01.18.이고, 확인된 15명의 전입일은 모두 그보다 늦기 때문에 선순위 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 최저가 48,300,000원에 낙찰된다는 가정에서도 권리상 실질취득 부담은 48,300,000원입니다.
하지만 투자 판단까지 곧바로 단순해지는 것은 아닙니다. 임차인·점유 조사 대상이 15명이고, 보증금·확정일자·점유 부분이 명확하지 않은 사례가 많으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 더구나 직접 비교할 최근 실거래 가격이 없어 최저가가 시세보다 낮다고 확인할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 점유·배당·가격 검증을 끝내야 입찰가를 정할 수 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
