부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 7층 701호의 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 하현이고, 2018.01.18 소유권이전 당시 거래가액은 69,000,000원입니다. 같은 날 온천새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 본 경매의 말소기준권리입니다. 이후 근저당 채권최고액은 2022.02.18 1,800,000,000원으로 변경됐으며, 2025.04.17 온천새마을금고 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사에서 이름이 확인된 사람은 15명이지만 가장 빠른 전입도 2018.02.13으로, 말소기준일인 2018.01.18보다 늦습니다. 따라서 15명 모두 말소기준권리보다 후순위 전입이며 대항력은 없습니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층 701호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 건물 내 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) 혼재 |
| 소유자 | 하현 · 2018.01.18 소유권이전 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 33,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입자는 대항력 없음
② 임차인 분석 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 이름이 확인된 임차인은 15명입니다. 이 가운데 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 사실이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리 2018.01.18 이후이므로 대항력은 없지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.08 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이영주 | 2018.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.02 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이유주 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 심재한 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이동희 | 2022.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김대형 | 2022.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김동해 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김성재 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 남동완 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 전입일 기준으로는 15명 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.
③ 가격·환금성 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 33,810,000원으로 감정가 69,000,000원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,008,580원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 32,801,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 1,407,198,580원 |
현재 회차 기준 매각대금은 집행비용과 온천새마을금고 배당으로 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 33,810,000원 | 32,801,420원 | 1,407,198,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 23,667,000원 | 22,840,994원 | 1,417,159,006원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 16,566,899원 | 15,868,695원 | 1,424,131,305원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도. 본건 용도는 다세대이며, 감정평가상 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)이 함께 존재합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 15명 모두 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조하세요.
- 배당요구 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구 사실과 각 채권액·우선변제 요건을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원문 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 33,810,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 인근 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 다수의 임차인 기록이 있으므로 실제 점유자와 인도 대상, 점유 범위를 현장에서 재확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 후순위, 승부처는 임차관계 확인과 가격 검증
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 15명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 따라서 현재 분석상 대항력 있는 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’이 곧 ‘쉬운 물건’이라는 뜻은 아닙니다. 임차인들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 4명의 배당요구 사실이 있으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 가격 역시 2회 유찰로 33,810,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 가격 수치가 없어 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 승계보다 임차관계 원문 확인과 실제 시장가격 검증입니다.
