48,300,000원
부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 7층 701호 다세대 물건입니다. 하현이 2017.12.18 매매를 원인으로 2018.01.18 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 69,000,000원입니다. 같은 날 온천새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2022.02.18에는 해당 근저당의 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경된 기재도 확인됩니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매각가 48,300,000원을 전제로 근저당권자에게 47,030,600원을 배당하고 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다. 다만 현황조사에는 임차인 15명이 등장하고 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 전부 말소기준일 뒤이므로 대항력은 없지만, 실제 점유·명도와 배당관계는 매각물건명세서 등 원본을 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층 701호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 위생 및 급배수설비·난방설비·승강기설비 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 2018.01.18 소유권이전 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.18 근저당
말소기준권리는 2018.01.18 접수된 온천새마을금고 근저당입니다. 2025.04.17 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 확인된 실제 임차인은 15명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 모든 전입일이 2018.01.18 말소기준 근저당보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.08 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.02 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
③ 가격 검증 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 69,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 48,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 48,300,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 단순히 “30% 할인됐다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 가격 판단은 실거래 비교가 아니라 권리·점유 확인 후 별도 시세 검증이 선행돼야 합니다. 단지 자료상 총 16세대이고 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,269,400원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 47,030,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 온천새마을금고 채권의 미배당액은 1,392,969,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목은 대, 토지면적 212.0㎡, 공시지가 2,045,000원/㎡이며 동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도. 감정자료상 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 함께 존재하고, 본 사건 용도는 다세대입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 확인. 현황조사상 임차인이 다수이므로 실제 701호 점유자와 각 임차범위를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전원 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능액이 실제 배당에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 구본승은 2025.07.08, 심재한·남동완은 2025.05.19, 성옥선은 2026.02.02 배당요구가 확인됩니다.
- 근저당 변경등기 대조. 2018.01.18 채권최고액 1,440,000,000원과 2022.02.18 변경 채권최고액 1,800,000,000원의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 동일 면적 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원” 뒤에 확인할 것이 많다
이 사건의 법률상 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이고, 현황조사상 15명의 전입은 전부 그보다 늦습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 입찰 난도까지 낮다고 보기는 어렵습니다. 임차인 15명의 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 1,440,000,000원에서 1,800,000,000원으로 변경된 근저당 기재도 원본 대조가 필요합니다. 실거래 비교값도 없어 최저가 48,300,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 권리 인수는 0원 계산, 가격과 점유는 확인 전 보류. 이 물건은 최저가보다 서류와 현장을 먼저 보는 사건입니다.
