부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 해당 건물의 공부상 이용상태가 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)으로 구성된 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 하현입니다.
권리의 기준점은 2018.01.18. 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 최초 1,440,000,000원으로 등기됐고, 2022.02.18. 변경계약으로 1,800,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 현재 배당계산은 1,440,000,000원을 기준으로 잡혀 있으며, 매각가 54,390,000원에서는 집행비용을 제외한 53,010,980원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 용도 | 근린시설 · 감정요항표상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형) 구성 건물 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유자들
말소기준권리는 2018.01.18. 접수된 온천새마을금고 근저당입니다. 이후 2025.04.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년에는 구한나 명의의 주택임차권등기가 있었으나 2023.11.24. 말소됐습니다. 2022.12.07.에는 민간임대주택등기도 등기돼 있으므로 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 이용 | 대항력 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | - | 없음 | 2025.07.08 | 미상 |
| 이병선 | 2018.02.21 | - | 없음 | - | 미상 |
| 이영주 | 2018.03.22 | - | 없음 | - | 미상 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | - | 없음 | 2026.02.02 | 미상 |
| 유호준 | 2018.07.20 | - | 없음 | - | 미상 |
| 이유주 | 2021.03.08 | - | 없음 | - | 미상 |
| 심재한 | 2021.04.01 | - | 없음 | 2025.05.19 | 미상 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | - | 없음 | - | 미상 |
| 이동희 | 2022.03.03 | - | 없음 | - | 미상 |
| 김대형 | 2022.09.08 | - | 없음 | - | 미상 |
| 김동해 | 2023.04.06 | - | 없음 | - | 미상 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | - | 없음 | - | 미상 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 주거 | 없음 | - | 미상 |
| 남동완 | 2024.02.02 | - | 없음 | 2025.05.19 | 미상 |
| 이중실 | 2024.04.01 | - | 없음 | - | 미상 |
15명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2018.01.18.보다 늦어 조사자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 사실도 확인됩니다. 다만 모든 점유자의 보증금이 미상이라, 실제 점유관계와 보증금·확정일자 여부는 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%까지 하락, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 111,000,000원, 현재 최저매각가는 54,390,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 38,073,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 26,651,100원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 실제 거래금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다. 특히 ‘떠오름’의 거래 통계에는 최근 낙찰가도 확인되지 않아, 입찰가 판단은 별도의 현재 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 53,010,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권자 채권 중 1,386,989,020원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅, 창호는 샷시창 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구가 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,045,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 매각물건명세서 확인. 점유자 15명의 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않으므로 최신 서류와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 현재 상태를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 범위 확인. 권리상 대항력 없음과 실제 명도 난도는 별개입니다. 현장 점유관계와 호실 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 자료가 없어 실제 시장가격 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당 이후에 들어온 현재 점유자 15명은 모두 조사자료상 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실무상 확인할 부분은 적지 않습니다. 점유자가 많고 보증금이 전부 미상이며, 2022년 민간임대주택등기도 존재합니다.
가격은 감정가 111,000,000원에서 2회 유찰돼 54,390,000원까지 내려왔지만, 이를 실거래 시세와 비교할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 점유 확인과 현재 시세 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
