부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 이 건물이 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)이 함께 있는 건물로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 하현이며, 2017.12.18 매매를 원인으로 2018.01.18 소유권을 이전받을 때 거래가액은 68,000,000원이었습니다.
같은 날 설정된 온천새마을금고 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고 공동담보목록 제2018-21호가 기재돼 있습니다. 2022.02.18에는 같은 근저당권의 변경등기로 채권최고액 1,800,000,000원이 기재됐습니다. 경매 예상배당 계산은 1,440,000,000원을 채권액 기준으로 잡고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 6층603호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 감정요항표상 건물 내 업무시설(오피스텔)·공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) 혼재 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 68,000,000원 · 2018.01.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
핵심은 2018.01.18의 온천새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 경매로 소멸합니다. 현황조사에 확인된 임차인들의 가장 빠른 전입도 2018.02.13으로, 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 15명 모두 대항력 없음이며, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 계산상 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 15명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 15명은 모두 실제 임차인으로 집계합니다. 전입일은 모두 2018.01.18 말소기준권리보다 뒤입니다. 다만 보증금과 확정일자는 전원 미상이어서 대항력과 별개로 배당관계·명도 협의 범위는 원본 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 58,029,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,500,000원 가정 시 집행비용 1,471,000원을 제외한 58,029,000원이 온천새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,381,971,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 가격 — 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 59,500,000원 | 58,029,000원 | 1,381,971,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 1,399,499,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 1,411,769,790원 | 0원 |
현재 회차 최저가는 감정가 85,000,000원의 70%인 59,500,000원입니다. 그러나 같은 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 59,500,000원이 시장가격보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 매각 실적 금액도 확인되지 않아, 할인율 자체를 가격 메리트로 점수화하기보다는 실제 인근 거래와 임대수익 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅, 창호는 샷시창 등으로 기재돼 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 212.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 공시지가 2,045,000원/㎡이며 일반상업지역·방화지구 등에 포함됩니다.
- 용도 주의. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정요항표상 건물 내부 용도가 업무시설과 공동주택으로 나뉘어 있어 대상 603호의 공부상·현황상 용도 일치 여부를 직접 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 15명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 특히 배당요구가 확인된 구본승·심재한·남동완·성옥선의 신고 내용을 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인되는 만큼 603호 실제 점유자와 사용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정요항표상 건물 내 오피스텔·다세대 혼재, 갑구상 민간임대주택등기가 함께 존재하므로 대상 호실의 공부상 용도와 현황을 대조해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2018.01.18 최초 채권최고액 1,440,000,000원과 2022.02.18 변경등기 1,800,000,000원이 함께 존재합니다. 공동담보목록 제2018-21호까지 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 59,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 용도·면적의 실제 거래와 임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리의 기준선 자체는 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당보다 앞선 임차인은 없고, 현황조사상 15명 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원이고 실질취득은 최저가와 같은 59,500,000원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 안전형으로 보기에는 확인할 내용이 많습니다. 실제 임차인 15명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 일부는 배당요구를 했으며, 사건상 근린시설이라는 용도와 감정요항표의 오피스텔·다세대 혼재, 민간임대주택등기가 동시에 존재합니다. 여기에 객관적인 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 결론은 권리 승계 부담은 낮지만, 임차·점유·용도 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 C등급 물건입니다.
