* 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 가정입니다. 실제 임차관계, 민간임대주택 관련 의무 및 매각조건을 확인하기 전에는 최종 취득비용이나 인수위험이 확정되지 않습니다.

부산지방법원 2025타경101300. 대상은 부산광역시 북구 구포동 398 소재 떠오름 6층 603호입니다. 물건의 분류는 근린시설이지만, 감정평가상 건물은 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 다세대주택으로 구성되어 있습니다. 해당 호실의 정확한 공부상 용도와 현황을 대조해야 합니다.

소유자 요약상 하현이 소유자로 표시되며, 온천새마을금고의 2018년 1월 18일 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 최초 채권최고액 1,440,000,000원으로 설정됐으나 2022년 2월 18일 1,800,000,000원으로 변경됐습니다. 등기에는 공동담보목록도 기재되어 있습니다. 이 채권최고액을 본 호실에만 발생한 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 추가 검증

② 임차인·점유자 분석 — 15명의 계약관계 확인 필요

현황조사 등에 기재된 명단은 15명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없어 명단에서 제외할 대상은 없습니다. 다만 명단에 등장한다는 사실만으로 전원이 603호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각자의 실제 점유 호실, 임대차계약 및 점유 여부를 확인해야 합니다.

기재된 전입일은 모두 2018.01.18 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 전입일만을 기준으로 선순위 대항력이 확인되는 사람은 없습니다. 하지만 보증금·확정일자·실제 점유 개시일 및 계약관계는 확인되지 않아 임차권의 최종 법적 지위를 단정할 수 없습니다.

대항력 표시는 전입일과 말소기준일을 비교한 잠정 분류입니다. 실제 점유·계약 및 해당 호실과의 관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력이나 승계 여부를 최종 확정한 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 41,650,000원입니다. 감정가 85,000,000원의 49%로, 2회 유찰이 반영됐습니다.

하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 시장가격보다 낮은지, 추가 하락 위험이 있는지 판단할 근거가 부족합니다. 감정평가액과 과거 취득 거래가만을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

배당 시뮬레이션 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 채권액과 공동담보 관계, 변경등기 및 임차인 배당에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다는 가정에서는 집행비용 1,149,700원을 제외한 40,500,300원이 온천새마을금고에 배당됩니다. 배당표가 사용하는 채권액 1,440,000,000원 기준 미배당액은 1,399,499,700원입니다. 이는 채권자 측의 미회수액으로 계산된 것이며, 해당 금액이 그대로 매수인에게 인수된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미확인 사항은 그대로

* 회차별 인수 0원은 동일한 권리·배당 가정에 따른 잠정 계산입니다. 향후 유찰과 최저가 변경은 확정된 일정이 아니며, 임대차 및 기타 인수조건 확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 부동산 정보 기준)

• 위치. 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
• 공시지가. 2,045,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 개별 호실의 매매 시세와 동일한 지표는 아닙니다.
• 건축물. 감정평가 관련 정보상 위반건축물 표시가 없습니다. 단, 603호의 공부상 용도와 실제 사용상태는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 떠오름은 16세대 규모로 표시되며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 낙찰률 0.0%라는 통계만으로 실제 매각 가능성이나 시장가격을 단정할 수 없습니다.
• 용도 리스크. 건물의 오피스텔·다세대 혼재 상태와 대상 물건의 근린시설 분류가 일치하는지 확인해야 합니다. 해당 호실의 적법한 사용·임대·매각 가능 범위를 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 최신 등기 확인. 소유권이전 말소 표시와 현재 소유자, 근저당 변경등기, 공동담보목록을 원본으로 대조합니다.
• 말소·인수 확인. 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부 외에 민간임대주택등기의 처리 및 관련 의무 승계 여부를 확인합니다.
• 임차인 실체 확인. 조사 명단 15명의 실제 임차인 여부, 점유 호실, 계약 상대방, 보증금과 임대차 기간을 대조합니다.
• 우선변제 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구 접수와 확정일자, 보증금, 최우선변제 해당 여부를 확인합니다.
• 점유·명도 확인. 현재 603호의 실제 점유자와 점유 원인, 인도 가능 여부 및 필요한 절차를 확인합니다.
• 정확한 용도 확인. 집합건축물대장·등기부·감정평가서의 603호 용도와 면적을 대조합니다.
• 시세 확인. 동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인합니다.
• 실질취득비용 확인. 낙찰가 외에 실제 인수금, 명도비, 취득 관련 비용 및 미납 관리비 부담 여부를 검토합니다.
• 배당 재검증. 변경된 채권최고액, 신청 청구액, 공동담보, 당해세 및 임차인 배당을 반영해 예상배당표를 다시 확인합니다.
• 매각조건 최종 확인. 2026.09.29 매각기일의 진행 여부와 최신 매각물건명세서, 현황조사서 및 특별매각조건을 확인합니다.

맺으며 — 할인율보다 확인되지 않은 권리·가격이 중요하다

부산 떠오름 603호는 감정가 85,000,000원에서 최저가 41,650,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준인 온천새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 임차인·점유자 명단 15명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 개별 호실의 점유관계도 확정되지 않았습니다. 민간임대주택등기와 소유권 기록을 확인해야 하며, 물건의 근린시설 분류와 감정평가상 건물 용도 사이의 관계도 검증이 필요합니다.

무엇보다 비교 가능한 최신 실거래 가격이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 감정가의 49%라는 할인율은 가격 메리트의 충분한 근거가 아닙니다.

결론적으로, 예상 인수 0원만을 근거로 권리가 깨끗하다고 확정하거나 낮아진 최저가만으로 입찰을 결정할 단계는 아닙니다. 임대차·용도·등기·최근 실거래를 대조해 실제 취득비용과 매각 가능성을 검증하는 것이 우선입니다.