부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 8층 802호, 사건 용도는 다세대입니다. 소유자는 하현이며, 2018.01.18. 소유권이전 당시 거래가액은 130,000,000원입니다. 같은 날 설정된 온천새마을금고 근저당의 최초 채권최고액 1,440,000,000원이 말소기준이 되고, 2022.02.18. 변경등기에서는 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경돼 있습니다.
권리의 큰 줄기는 단순합니다. 말소기준 이후의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 단순히 “후순위니까 끝”으로만 볼 수 없습니다. 현황조사·문건접수· 매각물건명세서에서 다수의 임차·점유 관련자가 확인되고, 그중 기사항전은 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 이 1명의 미상 요소가 권리분석의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층 802호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 하현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권 청구액 | 1,469,414,400원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸형, 미상 점유자 1명 확인
말소기준은 2018.01.18. 접수된 온천새마을금고 근저당입니다. 고윤경의 임대차계약일은 2020.03.16., 점유개시는 2020.04.04., 주민등록과 확정일자는 2020.04.07.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 2023.10.19. 등기된 주택임차권도 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 관계 — 실제 관련자 17명
| 성명 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 / 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 / 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 / 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 / 미상 | 미상 | 2026.02.02 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고윤경 | 2020.04.07 / 2020.04.07 | 70,000,000원 | 2023.10.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 70%, 하지만 시세 메리트는 단정 금지
감정가는 133,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 65,169,999원, 3회 유찰 시 45,618,999원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 70%이므로 싸다”는 결론은 내리지 않습니다. 떠오름은 16세대이고 준공일은 2017.12.22이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 가격 판단은 동일·유사 면적의 실제 거래 확인을 전제로 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 91,024,200원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,348,975,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 근저당 채권액은 1,440,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 돼 있습니다.
- 용도. 사건 용도는 다세대입니다. 감정요항상 해당 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택인 다세대주택이 함께 구성돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 212.0㎡, 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 도로에 접합니다. 위반 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 떠오름은 16세대이고 준공일은 2017.12.22입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 실거래 금액 검증 없이 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기사항전 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 다수 점유 관계. 현황조사 등에 여러 명이 확인됩니다. 각 인물의 실제 점유 여부와 인도 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 고윤경 임차권. 보증금 70,000,000원, 점유개시 2020.04.04., 주민등록·확정일자 2020.04.07., 임차권등기 2023.10.19.로 말소기준 이후입니다.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 1,440,000,000원에서 2022.02.18. 1,800,000,000원으로 변경된 사실과 실제 배당기준 채권액을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하며, 등기 내용에는 2018.01.05. 민간임대주택 등록 사실이 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 93,100,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 전제. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”과 “무위험”은 다르다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당 이후 전입일이 확인되는 임차·점유자는 모두 후순위이고, 고윤경의 70,000,000원 주택임차권도 후순위입니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 기사항전의 대항력은 미상이고, 여러 점유 관련자가 확인되며, 근저당 채권최고액도 1,440,000,000원에서 1,800,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교값까지 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 결론은 말소 구조는 비교적 선명하지만, 미상 점유자·채권액·가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
