부산지방법원 2025타경101300. 부산광역시 북구 구포동에 위치한 떠오름 8층 802호입니다. 물건 용도는 다세대주택이며, 감정평가상 해당 건물에는 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 도시형생활주택이 함께 있습니다. 이번 경매는 온천새마을금고의 근저당권을 바탕으로 시작된 임의경매입니다. 이미 2회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 49%로 내려왔지만, 할인율만으로 투자 매력을 판단하기에는 확인해야 할 권리관계가 많습니다.

특히 2023년에 등기된 고윤경의 주택임차권에는 70,000,000원의 보증금이 표시되어 있습니다. 이 임차권의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리관계상 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 전액을 매수인이 승계하는 구조로 계산하지 않습니다. 그러나 별도로 기재된 전입일 미상의 점유 관련 명의와 여러 명의 실제 점유 여부는 확정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당

말소기준권리는 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이지만, 2022.02.18 변경계약으로 1,800,000,000원으로 증액된 이력이 있습니다. 따라서 최초 설정금액을 현재 채권최고액으로 혼동해서는 안 됩니다.

이후 등기된 고윤경의 임차권과 온천새마을금고의 임의경매개시결정은 제공된 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기권리의 소멸과 점유자의 실제 퇴거는 별개의 문제입니다. 임차권등기 외에 확인되지 않은 점유자의 권리 여부도 최종 매각물건명세서와 점유조사를 통해 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 확인 지점

현황조사와 등기부·매각물건명세서에는 총 17명의 점유·임차 관련 명의가 기재되어 있습니다. 이 가운데 고윤경은 보증금이 명시된 임차권등기권자이고, 다수는 전입일만 확인되며 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 나머지 기재 명의는 전입일조차 확인되지 않아 대항력 유무를 판단할 수 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2018.01.18 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 실제 임대차계약, 점유 개시, 주민등록 유지 및 적용 법률에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다. 기사항전은 명세서 기재 명의로서 인적사항과 실제 점유관계 자체를 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 49% 할인과 시세 대비 저가는 다르다

감정가는 133,000,000원이며, 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 가격 하락 폭 자체는 크지만, 감정가 대비 할인율이 곧 현재 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.

떠오름은 16세대 규모이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 그러나 실제 낙찰 사례의 금액이나 확인 가능한 매매가격이 없어 감정가와 실제 시장가격 사이의 차이를 판단하기 어렵습니다. 최근 거래의 하락·상승 추세 또한 확인할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 차감한 뒤 온천새마을금고에 배당되는 구조이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

*배당 시뮬레이션은 최초 채권최고액 1,440,000,000원을 기준으로 작성된 추정치입니다. 등기에는 2022.02.18 채권최고액을 1,800,000,000원으로 변경한 이력이 있고, 경매 신청 청구액은 1,469,414,400원입니다. 실제 채권액·배당액과 순위는 배당절차에서 확정됩니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 불확실성은 그대로

*각 회차의 인수액 0원은 확인된 후순위 권리만 반영한 시뮬레이션입니다. 대항력 미상 점유자의 권리가 확인되면 실제 인수액과 실질취득금액은 달라질 수 있습니다. 미래 회차 가격은 유찰을 가정한 금액이며 실제 매각 결과를 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 준공일은 2017.12.22입니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,045,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규모와 환금성. 떠오름의 공동주택 규모는 16세대입니다. 확인 가능한 실거래와 최근 낙찰 실적이 없어 실제 매수 수요와 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 소규모 공동주택의 거래 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인·보증금·현재 점유 상황은 별도 조사 대상입니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 802호 실제 점유자 확인. 현황조사에 기재된 다수 명의 중 실제 802호 거주자와 다른 호실 관련 명의를 구분해야 합니다. 현장 방문과 집행관 조사 기록을 대조하세요.
• 기사항전의 권리관계. 전입일·보증금·계약일·점유개시일 및 명의의 정확성을 확인해야 합니다. 선순위 대항력 여부가 확인되기 전에는 인수액 0원을 확정하면 안 됩니다.
• 고윤경 임차권. 보증금 70,000,000원의 후순위 임차권이 배당 및 매각 절차에서 어떻게 처리되는지, 임차권등기 말소와 실제 점유 정리가 가능한지 확인하세요.
• 배당요구 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구와 고윤경의 임차권 관련 문건을 확인하세요. 배당요구일뿐 아니라 법원이 정한 배당요구종기, 보증금과 우선변제 요건을 함께 대조해야 합니다.
• 근저당권 변경 확인. 최초 채권최고액 1,440,000,000원, 변경 채권최고액 1,800,000,000원, 신청채권 청구액 1,469,414,400원을 구분하고 최신 채권계산서와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태와 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 관할 기관 및 관련 서류를 통해 확인하세요.
• 시세 원본 검증. 동일 건물의 다세대주택과 오피스텔을 혼합 비교하지 말고, 해당 용도·호수·면적에 맞는 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 산정하지 마세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목이 있는지 관리주체에 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 문건을 다시 확인하세요. 특히 임차인과 인수 권리에 관한 기재를 우선 점검해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확정된 취득비용”

이 사건의 최저매각가는 65,170,000원입니다. 감정가 133,000,000원에서 2회 유찰된 결과로, 숫자만 보면 큰 폭의 가격 인하가 이루어졌습니다. 그러나 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이를 저가 매수 기회로 단정할 수는 없습니다.

권리분석에서는 2018년 온천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 보증금 70,000,000원의 고윤경 임차권은 후순위라는 점이 확인됩니다. 반면 다수의 전입 관련 명의와 대항력 여부를 판단할 수 없는 점유 관련 명의가 남아 있습니다. 계산상 인수액 0원이라는 결과는 이러한 미확인 위험까지 해소되었다는 뜻이 아닙니다.

결론적으로 현재 단계에서는 가격 메리트와 권리 안전성을 모두 확정하기 어렵습니다. 실제 802호 점유관계, 미상 명의의 대항력, 임차보증금 및 최근 실거래를 확인한 후에야 실질취득금액과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 추가 유찰 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 낙찰자가 실제로 부담하게 될 권리와 비용입니다.