부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 6층 602호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정요항표상 이 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)이 함께 구성된 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 111,000,000원의 70%인 77,700,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고 공동담보목록 제2018-21호가 기재돼 있습니다. 2022.02.18에는 같은 근저당의 채권최고액을 1,800,000,000원으로 변경한 등기도 있습니다. 현 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액 1,440,000,000원을 기준으로 계산돼 있으며, 신청채권자 청구액은 1,469,414,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 6층 602호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 사건 용도 | 근린시설 · 감정요항표상 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) 혼재 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 87,000,000원 · 2018.01.18 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 점유관계는 복잡하다
말소기준인 2018.01.18 온천새마을금고 근저당 이후에 경매개시결정이 들어왔고, 현황조사상 확인된 전입자도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 15명의 전입관계만 놓고 보면 대항력은 없고 보증금 승계도 발생하지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 인원은 중복신고가 아닌 실제 임차인 15명입니다.
임차인·점유 현황
확인된 15명은 모두 2018.01.18 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 미상이어서 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 미상 | 2026.02.02 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·환금성 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 111,000,000원의 70%인 77,700,000원입니다. 하지만 동일 면적의 최신 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다. 가격 판단은 권리할인과 시장가치 판단을 분리해야 합니다.
| 단지명 | 떠오름 |
|---|---|
| 세대수 | 16세대 |
| 준공일 | 2017.12.22 |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 동일 단지 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰액 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 75,901,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 온천새마을금고 채권 중 75,901,400원이 배당되고 1,364,098,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 사건 용도는 근린시설이고, 감정요항표상 건물 전체는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)이 함께 구성돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구에 포함되고 도로에 접하며, 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 15명 보증금 확인. 전입일은 모두 말소기준 후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성과 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
- 배당요구자 확인. 구본승은 2025.07.08, 심재한과 남동완은 2025.05.19, 성옥선은 2026.02.02 배당요구 접수 사실이 있습니다.
- 점유·명도 계획. 인수 0원이어도 실제 점유자가 15명이므로 인도 협의와 명도 절차의 시간·비용을 따로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07 기재된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 공시가 매각 후 어떻게 처리되는지 입찰 전 확인하세요.
- 공동담보 확인. 온천새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2018-21호가 기재돼 있습니다. 신청채권과 해당 호실 배당관계는 원본 배당자료와 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 70%만으로 매수 상한을 정하지 말고 실제 임대·매매 수요를 별도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 감정요항표를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 15명의 전입자는 모두 그 이후라 대항력 있는 임차보증금 승계는 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 77,700,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 77,700,000원입니다.
그러나 투자 난도가 낮다는 뜻은 아닙니다. 15명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구자도 여럿이며 민간임대주택 등기가 존재합니다. 여기에 동일 단지의 최근 낙찰액이 없고 경매 낙찰률도 0.0%여서 환금성을 별도로 검증해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·배당 확인과 출구가격 검증 부담은 큰 근린시설 사건으로 보는 것이 적절합니다.
