부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 건물 내에 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 함께 있는 구조로 기재돼 있습니다. 감정가는 111,000,000원, 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 54,390,000원으로 감정가의 49%입니다.

권리의 기준점은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 현황상 확인되는 15명의 전입일은 가장 빠른 구본승의 2018.02.13부터 시작해 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 15명 전부 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 실제 명도 과정은 별도로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 전입 15명, 매수인 인수 0원

말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 이후 2022.02.18 근저당 채권최고액을 1,800,000,000원으로 변경한 등기가 있고, 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.17입니다.

15명 모두 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 심재한·남동완·구본승·성옥선입니다. 전입일 기준 대항력은 없으나 실제 점유 현황과 명도 대상은 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 54,390,000원으로 감정가 111,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오는 38,073,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시나리오는 26,651,100원(감정가 24.01%)입니다.

다만 이 물건은 가격 비교에 사용할 최근 동일면적 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 사건상 용도가 근린시설이고, 건물 이용상태도 오피스텔과 다세대주택이 혼재해 있어 실제 환금성은 용도·호별 현황을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)

현재 최저가 54,390,000원에서는 집행비용 1,379,020원을 제외한 53,010,980원이 온천새마을금고에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 1,386,989,020원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근. 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅, 승강기·위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
• 용도. 건물 내에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 함께 있습니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
• 토지. 대지 전체 면적 212㎡, 주상용·평지·부정형·소로한면. 일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함되고 도로에 접합니다.
• 공시지가. 2,045,000원/㎡.
• 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
• 환금성. 비교정보상 떠오름은 16세대, 준공일 2017.12.22이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 매각 성사 실적 수치는 0.0%로 표시돼 있어 실제 거래·매수층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 15명 실사. 전입일상 대항력은 없지만 현재 실제 점유자, 사용 호수, 퇴거 가능 시점은 별도로 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 금액과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 매각물건명세서와 관련 신고서를 원문 대조하세요.
• 배당요구 확인. 심재한·남동완·구본승·성옥선은 배당요구가 확인됩니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 검토가 필요합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 말소 및 효력 범위를 등기 원문과 관련 서류에서 확인하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 1,440,000,000원에서 2022.02.18 1,800,000,000원으로 변경된 기록과 실제 배당요구액을 맞춰 보세요.
• 용도 현황 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 건물 전체는 오피스텔·다세대주택 혼합입니다. 602호의 실제 이용과 건축물대장상 용도를 현장에서 대조하세요.
• 가격은 실거래와 별도 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 15명의 전입은 모두 그 이후입니다. 그래서 전입일 기준 대항력은 없고, 현재 및 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 점유자가 15명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 많다는 점, 민간임대주택등기와 근저당 변경등기가 있다는 점, 사건상 근린시설이면서 건물은 오피스텔·다세대주택이 혼재한다는 점은 별도의 확인 부담입니다. 가격도 마찬가지입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래와 직접 비교되지 않은 상태에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 인수액보다 점유 정리와 실제 용도, 그리고 현재 가격의 시장 적정성입니다.