부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정요항표에는 이 건물이 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 함께 구성된 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 하현이고, 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며 경매로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 78,000,000원에서 두 차례 유찰돼 38,220,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 해당 호실의 가격을 직접 검증할 실거래 비교자료가 없고, 조사된 전입자도 15명에 달합니다. 따라서 낮아진 최저가와 권리 인수 0원을 가격 적정성까지 보장하는 신호로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 6층 601호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 용도 | 근린시설 · 건물 내 업무시설(오피스텔)·공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형) 구성 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준권리는 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18. 변경계약으로 채권최고액 1,800,000,000원이 등기돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.17.이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 전입자 15명 — 모두 말소기준 이후
현황조사 등에 나타난 전입자는 총 15명입니다. 가장 이른 전입일도 2018.02.13.으로, 말소기준권리인 2018.01.18.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 15명 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.07.08 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 대항력 없음 | 미상 | 2026.02.02 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.05.19 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.05.19 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 검증은 불가
감정가는 78,000,000원, 현재 최저가는 38,220,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. ‘떠오름’의 거래 통계에서도 이 물건의 목표 면적은 17.86㎡이지만 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가하기 어렵습니다. 특히 사건 용도는 근린시설이고 감정요항표상 건물 자체도 오피스텔과 다세대주택이 혼재하므로, 실제 호실 용도와 동일·유사 면적의 현 시세를 따로 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 37,132,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,220,000원 가정 시 온천새마을금고에는 37,132,040원이 배당되고, 미배당액은 1,402,867,960원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 1,402,867,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 1,414,127,572원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,727,800원 | 17,990,700원 | 1,422,009,300원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 온천새마을금고의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다. 근저당권자가 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등, 창호는 샷시창 등입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도 구성. 감정요항표상 기호 1~15는 업무시설(오피스텔), 기호 16~31은 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)입니다.
- 토지. 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 공시지가. 2,045,000원/㎡이며 토지면적은 212.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정요항표에는 오피스텔·다세대주택이 혼재합니다. 601호의 공부상·현황상 사용용도를 원본으로 대조하세요.
- 전입자 15명 현장 확인. 모두 말소기준 이후 전입이지만 실제 점유자와 퇴거 가능 시점은 별도 문제입니다. 현황과 명도대상을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 전입자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구를 한 구본승·심재한·남동완·성옥선을 포함해 매각물건명세서를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부의 민간임대주택 표시가 현재 어떤 상태인지, 매각 이후 처리와 의무가 어떻게 되는지 확인하세요.
- 시세 직접 확인. 현재 자료에는 해당 호실을 직접 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가 없습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 온천새마을금고의 미배당액은 크지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자의 승계채무로 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘시세·점유 확인’이 승부처
이 물건은 말소기준권리가 분명하고, 조사된 15명의 전입일도 모두 그 이후라 현재 자료상 대항력 있는 임차보증금 인수는 확인되지 않습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 78,000,000원이 38,220,000원까지 내려왔다는 사실은 명확하지만, 해당 호실의 실거래 비교자료가 없어 38,220,000원이 시장가격보다 싼지는 확인되지 않습니다. 여기에 전입자 15명, 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기까지 있어 서류와 현장 확인이 중요합니다. 이 사건은 ‘인수 0원’보다 ‘현재 시세와 실제 점유상태를 얼마만큼 정확히 확인하느냐’가 핵심입니다.
