부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 398 ‘떠오름’ 6층 601호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이며, 감정요항상 이 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 함께 구성된 건물로 조사됐습니다. 권리분석의 기준점은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고 2022.02.18 변경계약으로 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경됐습니다.

현황조사에서 확인된 임차인은 엄노을, 이중실, 구본승, 이유주, 김성재, 심재한, 이영주, 김동해, 남동완, 유호준, 이대훈, 이동희, 성옥선, 이병선, 김대형 등 15명입니다. 가장 이른 전입도 2018.02.13으로 말소기준일인 2018.01.18보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 전원 대항력 없음이고, 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수 역시 15명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일은 2018.01.18

말소기준권리는 2018.01.18 접수된 온천새마을금고 근저당입니다. 같은 날 하현 명의 소유권이전이 이루어졌고, 근저당은 2022.02.18 채권최고액 1,800,000,000원으로 변경됐습니다. 2025.04.17 온천새마을금고가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 15명 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

15명 모두 전입일이 말소기준일 2018.01.18보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형으로 계산되지 않으며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 배당순위와 실제 명도 관계는 원본 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 판단 보류

감정가는 78,000,000원, 현재 최저매각가는 54,600,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70% 수준입니다. 2회 유찰 시 38,220,000원, 3회 유찰 시 26,754,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.

다만 동일 조건의 최신 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실과 시세 대비 가격 메리트가 있다는 판단은 구분해야 합니다. 실거래 근거 없이 54,600,000원을 ‘싸다’고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 온천새마을금고에 53,217,200원이 배당되고, 채권 미배당액은 1,386,782,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물로 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등이 적용되어 있고, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 212.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 일반상업지역·방화지구에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 사건상 용도가 근린시설이고 건물 자체도 업무시설과 공동주택이 혼재해 있어, 아파트처럼 단순한 동일평형 시세 비교보다 실제 호실 용도·임대수익·공실 가능성을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 15명 모두 전입일상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 내역과 최우선변제 가능성을 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 점유관계 확인. 현황조사상 다수 임차인이 확인됩니다. 실제 601호의 점유자와 각 임차인의 점유 부분을 확인해 명도 난도를 따로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 행정처리를 확인해야 합니다.
• 근저당 변경 확인. 2018.01.18 최초 채권최고액 1,440,000,000원에서 2022.02.18 1,800,000,000원으로 변경된 등기 내용을 원본에서 재확인하세요.
• 가격 비교. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 보지 말고, 구포동 동일 용도·규모 근린시설과 오피스텔·다세대 거래 및 임대료를 별도로 조사해야 합니다.
• 배당표 변동. 집행비용과 온천새마을금고 배당만으로 단순 계산되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 핵심 권리 기준은 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 임차인 15명 모두 그 이후 전입해 대항력은 없습니다. 그래서 현재 최저가 54,600,000원 기준 실질취득액은 인수 0원을 더한 54,600,000원으로 계산됩니다.

다만 임차인이 많고 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 점, 민간임대주택등기가 존재하는 점, 동일 조건 실거래 비교 근거가 없는 점은 별도의 확인 과제입니다. 감정가 78,000,000원에서 1회 유찰돼 54,600,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 이 물건은 등기상 대항력 인수는 0원이지만, 임차·점유와 가격 검증을 끝내야 비로소 입찰 판단이 가능한 유형입니다.