부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 8층 803호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가상 이 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이 함께 있는 10층 건물이며, 주변도 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 현재 최저매각가는 감정가 103,000,000원의 49%인 50,470,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 그 뒤인 2025.04.17입니다. 임차인·점유자 15명의 전입일은 가장 빠른 경우도 2018.02.13으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층 803호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 분석 기준 면적 19.63㎡ · 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매, 거래가액 102,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.18 근저당권 · 온천새마을금고 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 근저당 변경 | 2022.02.18 채권최고액 1,800,000,000원으로 변경등기 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 전입자는 모두 말소기준 뒤
말소기준권리보다 앞선 전입자는 확인되지 않습니다. 가장 빠른 구본승의 전입일도 2018.02.13으로 말소기준인 2018.01.18보다 늦습니다. 나머지 전입자 역시 모두 그 이후이므로 전입일 기준 대항력 없음으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 대상은 많다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
확인된 15명 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 구본승·심재한·남동완·성옥선입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제액 자체는 계산할 수 없습니다. 다만 전입일이 전부 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력에 따른 매수인 보증금 승계는 발생하지 않는 구조입니다. 권리 인수와 별개로 다수 점유자가 확인되는 만큼 실제 인도 과정은 단순하지 않을 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%라고 해서 시세보다 싼 것은 아니다
현재 최저가는 50,470,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 같은 건물의 분석 기준 면적은 19.63㎡이고, 실거래 금액 비교 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 49,161,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 온천새마을금고에 49,161,540원이 배당되고, 1,390,838,460원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이 함께 존재합니다. 이 사건의 용도 분류는 다세대입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용이며 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 건물이고 현재 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 가격 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 15명 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 후이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 다시 확인하세요.
- 명도 난이도 확인. 권리상 승계는 0원이더라도 실제 점유자가 다수라면 인도 협의와 인도명령 진행이 복잡해질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 말소 절차를 최신 등기부·관련 서류로 확인하세요.
- 채권액 확인. 근저당은 2022년 채권최고액 1,800,000,000원으로 변경됐고, 예상배당은 1,440,000,000원 기준이므로 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 50,470,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교가격이 없으므로 인근 유사 다세대·원룸형 매매와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 회차 시나리오. 3회 유찰 시 35,329,000원, 4회 유찰 시 24,730,300원으로 내려가지만, 가격이 낮아지는 사실 자체가 환금성과 수익성을 보장하지는 않습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 중요한 권리 결론은 명확합니다. 말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이고, 확인된 15명의 전입일은 전부 그 이후입니다. 따라서 대항력에 따른 보증금 승계는 없으며 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인·점유자가 15명이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기가 존재하고, 2회 유찰 뒤에도 실거래 기준 가격 비교가 없습니다. 50,470,000원이 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 점유관계와 환금가격 검증에 있습니다.
