부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 8층 803호 다세대 물건입니다. 감정가는 103,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 72,100,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2018.01.18. 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 이후 2025.04.17. 같은 금융기관이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 판단의 핵심은 전입자입니다. 현황조사 등에 확인된 인원은 총 15명이지만, 가장 빠른 전입일도 2018.02.13.으로 말소기준인 2018.01.18.보다 뒤입니다. 따라서 이들 15명은 모두 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층 803호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건물 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
2018.01.18. 하현이 거래가 102,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 온천새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이며 공동담보목록 제2018-21호가 기재되어 있습니다. 이후 2022.02.18. 근저당 채권최고액은 1,800,000,000원으로 변경됐습니다.
또한 2022.12.07. 등기에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택으로 기재되어 있습니다. 경매 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
② 전입·임차 조사 — 15명 모두 말소기준 이후
조사된 전입자는 총 15명입니다. 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 아래 인원 모두 각자 조사된 전입자입니다. 전입일은 전부 2018.01.18. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판단됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 70,402,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,100,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,697,800원을 제외한 70,402,200원이 온천새마을금고에 배당되고, 담보채권 기준 미배당은 1,369,597,800원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 1,369,597,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 1,390,838,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 1,405,706,922원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이 함께 구성되어 있으며, 본건 용도는 다세대입니다.
- 위치. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅, 창호는 샷시창 등입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이고 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다. 토지면적은 212.0㎡이며 주상용으로 이용 중입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 재확인. 전입자별 실제 점유 호실과 임대차계약 존재 여부, 현재 퇴거 여부를 현황조사·매각물건명세서와 현장에서 다시 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 특히 배당요구한 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당은 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 소액임차인 해당 여부에 따라 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2018년 최초 채권최고액 1,440,000,000원에서 2022년 1,800,000,000원으로 변경됐으므로 최신 채권계산서와 배당요구액을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택 등기가 있으므로 입찰 전 현재 등록상태와 매각 이후 처리 내용을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 떠오름 803호와 비교 가능한 실제 거래 또는 인근 유사 다세대 거래를 별도로 대조하세요.
맺으며 — 인수는 0원, 확인할 사람은 15명
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준인 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당보다 앞선 전입자가 없고, 조사된 15명 모두 후순위 전입이라 대항력 있는 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 현재 72,100,000원은 물론 2회·3회 유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 숫자 0 하나만 보고 권리분석을 종료하면 안 됩니다. 전입자가 15명으로 많고 보증금·확정일자가 전부 미상이며, 4명은 실제 배당요구까지 했습니다. 예상배당에는 최우선변제도 빠져 있습니다. 여기에 근저당 채권최고액 변경과 민간임대주택 등기까지 확인해야 합니다. 권리 승계 위험은 낮지만 서류 확인 난도는 낮지 않은 사건입니다. 시장 실거래 비교가 없는 만큼 현재 감정가 대비 70%가 곧 가격 메리트라는 결론도 유보해야 합니다.
