부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 10층 1001호 다세대 물건입니다. 감정가는 69,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 하현 명의 소유권이전이 있었고, 이후 근저당 채권최고액 변경, 민간임대주택등기, 임의경매개시결정, 이병선의 주택임차권등기가 이어집니다.
권리의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사 등에서 확인되는 실제 임차인·점유자는 15명이며, 가장 이른 전입도 구본승의 2018.02.13으로 말소기준일 2018.01.18보다 늦습니다. 따라서 확인된 15명은 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금 50,000,000원이 확인되는 이병선도 전입·확정일자가 2018.02.21로 말소기준보다 뒤이고, 2025.05.12 임차권등기 역시 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1001호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.18 을구 1번 근저당권 · 온천새마을금고 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 근저당 변경 | 2022.02.18 채권최고액 1,800,000,000원으로 변경 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권까지 모두 후순위
말소기준권리는 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 2025.04.17 임의경매개시결정과 2025.05.12 이병선의 주택임차권도 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 이병선의 임차보증금은 50,000,000원이지만, 전입일·확정일 모두 2018.02.21로 말소기준 이후여서 매수인 승계 대상 보증금으로 계산되지 않습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 15명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 15명은 모두 실제 임차인·점유자로 봅니다. 전입일은 전부 2018.01.18 말소기준 이후입니다. 다만 이병선을 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 특정되지 않아 배당관계와 실제 점유범위는 원본 서류 및 현장 확인이 중요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | — | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | — | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | — | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | — | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | — | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 50,000,000원 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,269,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 47,030,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 48,300,000원 기준 근저당권자 미배당액은 1,392,969,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상배당표는 근저당 채권액 1,440,000,000원 기준 수치이고, 등기부에는 2022.02.18 채권최고액 1,800,000,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당은 채권계산서와 배당표 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)이며, 건물에는 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구에 포함되고 도로에 접합니다. 토지는 주상용으로 이용 중이며 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 규모. 떠오름은 2017.12.22 준공, 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 확인. 대항력은 없더라도 실제 거주자·점유자 수와 각 점유범위를 현장에서 확인해야 명도 난도를 판단할 수 있습니다.
- 이병선 임차권 원본 대조. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일 2018.02.21, 임차권등기 2025.05.12의 기재와 매각물건명세서를 맞춰 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 표시의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 최신 등기부·관련 서류로 확인하세요.
- 채권액 차이 확인. 최초 근저당 채권최고액 1,440,000,000원, 2022.02.18 변경액 1,800,000,000원, 신청채권자 청구액 1,469,414,400원이 각각 확인되므로 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 거액의 미배당이 발생해도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 15명의 점유관계가 중요하다
이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당 이후에 확인된 임차인 15명이 모두 전입했고, 50,000,000원 보증금의 이병선 임차권 역시 후순위여서 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 48,300,000원으로 계산됩니다.
다만 단순한 ‘권리 깨끗’ 물건으로 보기는 어렵습니다. 확인되는 임차인·점유자가 15명이고, 대부분의 보증금·확정일자·점유범위가 특정되지 않았으며 갑구에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 가격을 시세보다 싸다고 판단할 실거래 근거도 제시되어 있지 않습니다. 금액 인수 위험은 낮지만, 점유·명도와 등기 상태를 확인해야 하는 현장형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
