🏷️ 감정가의 49% 🔻 2회 유찰 🧾 인수 0원 👥 확인 인원 15명
부산지방법원 2025타경101300. 구포동 떠오름 10층 1001호 다세대 물건입니다. 소유자 하현은 2017.12.18 매매를 원인으로 거래가액 69,000,000원에 취득했고 2018.01.18 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 같은 날 온천새마을금고 근저당이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.17 임의경매개시결정과 2025.05.12 이병선의 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 33,810,000원으로 감정가 69,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서 먼저 확인할 것은 다수 전입자의 실제 점유 범위, 임대차관계와 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층 1001호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 33,810,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2018.01.18 근저당
말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 이후 변경으로 채권최고액이 1,800,000,000원으로 기재됐습니다. 경매개시결정은 2025.04.17, 이병선의 임차권등기는 2025.05.12로 모두 기준권리 뒤입니다.
② 점유·임차 현황 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
현황조사·문건접수·등기부·매각물건명세서에서 확인되는 인원은 15명입니다. 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이병선을 제외한 전입자들은 보증금이 확인되지 않아 실제 임대차관계와 점유 여부를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 배당요구·등기 |
|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 없음 | 2025.07.08 배당요구 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 50,000,000원 | 없음 | 2018.02.21 확정일자 · 2025.05.12 임차권등기 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 없음 | 2026.02.02 배당요구 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 배당요구 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 배당요구 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,008,580원 |
| 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 32,801,420원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 온천새마을금고 채권최고액 기준 미배당액이 1,407,198,580원으로 계산되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 33,810,000원 | 32,801,420원 | 1,407,198,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 23,667,000원 | 22,840,994원 | 1,417,159,006원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 16,566,899원 | 15,868,695원 | 1,424,131,305원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼 매각가가 낮아져도 이 사건의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 온천새마을금고의 미배당액이 커지는 구조입니다. 이는 채권자의 미회수 문제이며, 현재 확인된 권리관계만으로 이를 낙찰자가 대신 부담하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재합니다.
- 용도. 공부상 기호 16~31은 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택 원룸형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 대조. 확인 인원 15명의 실제 점유 여부와 호실 사용관계를 현장에서 확인합니다.
- 보증금 확인. 이병선 외 전입자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조합니다.
- 임차권등기. 이병선의 임차보증금 50,000,000원, 주민등록일자·확정일자 2018.02.21, 임차권등기일 2025.05.12를 기준권리와 함께 확인합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기 내용을 원문과 대조합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 적정성을 판단하지 않습니다.
- 배당 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 인수보다 점유 확인이 승부처
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자와 이병선의 임차권은 모두 그 뒤에 형성돼 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 현황조사 등에 다수 전입자가 확인되고 대부분의 보증금이 확인되지 않은 만큼, 실제 입찰에서는 권리 소멸 여부만 보고 끝낼 사건은 아닙니다.
최저가는 33,810,000원까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 시세 메리트로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 현재 가격 숫자보다 점유자·임대차관계·명도 범위를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
