부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 9층 904호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정요항표상 이 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이 함께 구성된 건물로 조사됐습니다. 감정가는 95,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고 2022.02.18 변경계약으로 채권최고액 1,800,000,000원이 등기됐습니다. 등기에는 공동담보목록 제2018-21호도 기재되어 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.17이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층904호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 떠오름 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매, 거래가액 96,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 점유자는 15명
말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권입니다. 확인된 실제 임차인은 15명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2018.02.13으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 15명은 모두 대항력 없음으로 정리되며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 현황 — 전원 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 판정은 전입일이 모두 2018.01.18 말소기준권리보다 늦다는 데 근거합니다. 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 이는 채권자에게 돌아갈 실제 배당액에는 영향을 줄 수 있으나, 현재 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가 95,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 46,550,000원(49%), 3회 유찰 시 32,584,999원(34.3%)입니다. 하지만 가격 메리트는 단순 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 확인되는 시장 정보는 떠오름 16세대, 사용승인일 2017.12.22, 대상면적 18.21㎡라는 수준이며 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,597,000원 |
| 2. 근저당권 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 64,903,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 미배당액은 1,375,097,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대입니다. 감정요항표상 건물은 기호 1~15가 업무시설(오피스텔), 기호 16~31이 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 구성되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 도로에 접합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡, 토지면적은 212.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 확인. 각 임차인의 실제 점유 호실·부분과 현재 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전원 보증금과 확정일자가 미상이라 최우선변제 여부가 확정되지 않습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당요구 4명 확인. 구본승은 2025.07.08, 심재한·남동완은 2025.05.19, 성옥선은 2026.02.02 배당요구가 확인됩니다.
- 공동담보 확인. 온천새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2018-21호가 기재돼 있습니다. 본건 단독 채무 구조로 단순화해 해석하지 않는 편이 안전합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 전후 처리 여부를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 입찰 전 비교 가능한 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격은 따로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 “임차인이 많다 = 인수금이 크다”가 아니라는 점입니다. 확인된 실제 임차인 15명은 모두 2018.01.18 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 66,500,000원입니다.
다만 보증금과 확정일자가 전원 미상이고 배당요구자도 4명 있어 실제 배당순위와 최우선변제 여부를 최종 문서로 확인해야 합니다. 또 점유자가 15명이라는 사실 자체가 명도 부담을 키웁니다. 가격 측면에서도 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 인수 위험은 낮지만, 다수 점유·미상 보증금·실거래 검증 필요성이 함께 남는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
