부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 9층 904호 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태에는 이 건물의 기호 16~31이 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 하현이며, 2017.12.18 매매를 원인으로 2018.01.18 소유권이전등기가 접수됐고 당시 거래가액은 96,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이며, 2022.02.18 변경등기에는 채권최고액 1,800,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.04.17 온천새마을금고 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 경매 신청 청구액은 1,469,414,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층 904호 |
| 도로명 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 96,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 경매개시결정은 그 뒤에 접수됐고 매각으로 소멸합니다. 2022.12.07에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록됐다는 등기도 기재돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 임대사업자 관련 사항을 원본에서 함께 확인하는 편이 안전합니다.
② 전입자 15명 — 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.08 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.02 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 |
가장 빠른 전입은 구본승의 2018.02.13으로, 말소기준인 2018.01.18보다 늦습니다. 따라서 현황조사상 확인된 15명 모두 말소기준보다 후순위입니다. 구본승·심재한·남동완·성옥선은 각각 배당요구가 확인되지만, 전입자 전원의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 검증은 별개
감정가는 95,000,000원, 현재 최저매각가는 46,550,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 46,550,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 46,550,000원 | 1,394,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 32,584,999원 | 1,408,401,531원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 22,809,499원 | 1,418,001,072원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 45,312,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 온천새마을금고에 45,312,100원이 배당되고 1,394,687,900원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,045,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 전입관계 재확인. 실제 점유자와 임대차계약의 존재, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수 내역으로 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금이 확인되면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 46,550,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 동일·유사 면적의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 3회 유찰 가정 32,584,999원, 4회 유찰 가정 22,809,499원까지 시나리오가 내려가므로 원하는 수익·안전마진 기준을 미리 정해둘 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 권리구조는 핵심 기준점이 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 15명의 전입자는 모두 그 이후라 대항력은 없습니다. 현재 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 전입자가 15명에 이르고 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점은 별개의 실무 부담입니다. 배당요구가 확인된 전입자도 있으며, 최우선변제는 현재 예상배당에 반영돼 있지 않습니다. 또한 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 동일면적 실거래 근거가 없어 가격 메리트 자체를 검증할 자료가 부족합니다. 따라서 이 건은 권리상 금전 인수보다 임차·점유관계 확인과 실제 시장가격 검증이 입찰 전 핵심입니다.
