부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동에 있는 떠오름 3층 303호입니다. 감정가 83,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 40,670,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보면 가격 하락 폭이 큽니다. 하지만 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건에는 동일 조건의 확인된 실거래 비교가격이 없고, 점유관계와 개별 호실 용도에도 확인사항이 남아 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2018.01.18. 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 같은 근저당권의 채권최고액이 이후 변경되었고 공동담보도 설정되어 있으므로, 단순히 최초 채권최고액만 보고 실제 채무나 배당을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 |
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층 303호 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건 용도 |
근린시설로 분류. 감정평가상 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)이 혼재. 개별 303호의 정확한 공부상 용도는 확인 필요. |
| 건물 | 떠오름 · 철근콘크리트구조 · 10층 건물 |
| 소유자 |
하현 2018.01.18. 소유권이전 등기와 거래가액 68,000,000원 기록. 해당 이전등기에는 말소 표시가 있어 최신 소유권 관계 대조 필요. |
| 감정가 | 83,000,000원 |
| 최저매각가 | 40,670,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 | 온천새마을금고 |
| 청구액 | 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 등기 변동은 확인
말소기준은 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 제공된 권리분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 권리 인수 여부는 최신 등기와 매각물건명세서에 기재된 매수인 인수사항을 대조해 확정해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 조사 명단 15명, 실제 점유 확인 필요
현황조사에 나타난 전입·점유 관련 명단은 15명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로, 중복 보증금 신고로 합산할 사례는 확인되지 않습니다. 다만 이 명단의 모든 사람이 303호를 실제로 점유하는 별개의 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 해당 호실과의 관계, 실제 점유자, 임대차계약의 존재를 먼저 확인해야 합니다.
기재된 전입일은 모두 말소기준일인 2018.01.18. 이후입니다. 따라서 기재된 주택 전입일만 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자·구체적인 점유관계가 미확인이고, 개별 호실 용도에 따라 적용되는 권리관계도 달라질 수 있으므로 모든 점유자의 법적 지위를 확정적으로 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
|
구본승 배당요구 2025.07.08 |
2018.02.13 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
|
심재한 배당요구 2025.05.19 |
2021.04.01 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
|
남동완 배당요구 2025.05.19 |
2024.02.02 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
|
성옥선 배당요구 2026.02.02 |
2018.04.03 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 확인 필요 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계만 비교한 결과입니다. 각자의 실제 점유 여부 및 개별 호실 용도에 따른 법적 대항요건까지 확정한 의미는 아닙니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제와 최우선변제 여부를 판단할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 49% 할인과 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 40,670,000원으로 감정가 83,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 조건으로 확인된 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 없어 시장가격에 대한 직접 비교는 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 표현하거나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 83,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 40,670,000원 | 49% | 2회 유찰 · 매각기일 2026.09.29 |
| 3회 유찰 가정 | 28,469,000원 | 34% | 추가 유찰 시나리오 |
| 4회 유찰 가정 | 19,928,300원 | 24% | 추가 유찰 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,132,060원 |
|
근저당 · 온천새마을금고
최초 채권최고액 기준
|
1,440,000,000원 | 39,537,940원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 40,670,000원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 1,132,060원을 제외하면 근저당권자에게 39,537,940원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 최초 채권최고액 1,440,000,000원 기준 미배당액은 1,400,462,060원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
배당표는 제공된 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 근저당권 채권최고액 변경과 공동담보 관계, 실제 채권액 및 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액을 곧바로 매수인이 인수하는 채무로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 미배당과 매수인 인수
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 1,400,462,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 1,412,443,442원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 19,928,300원 | 19,169,591원 | 1,420,830,409원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 건물 전체는 업무시설과 공동주택이 혼재합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 떠오름은 총 16세대로 기재되어 있으며 준공일은 2017.12.22.입니다. 개별 호실의 매매수요와 거래빈도는 별도 확인이 필요합니다.
- 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 다만 표본 규모와 관측기간이 확인되지 않아 이를 일반적인 낙찰 가능성이나 환금성의 확정 지표로 사용할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 303호 용도 확인. 건축물대장에서 개별 호실의 정확한 용도를 확인하고 감정평가서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 전입·점유 조사 명단 15명 중 누가 303호와 관계있는지 구분하고, 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사 명단의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차계약과 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 배당요구 검토. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구 내용과 실제 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 1,440,000,000원과 변경 채권최고액 1,800,000,000원의 관계, 공동담보목록 및 실제 채권액을 대조해야 합니다.
- 소유권 등기 대조. 소유자 요약에는 하현이 기재되어 있으나 과거 소유권이전 등기에 말소 표시가 있으므로 최신 등기부에서 정확한 소유권 변동 내역을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 등록 현황, 임대의무 및 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 용도·면적·입지의 최근 실거래와 현재 매물을 확인한 뒤 최저매각가 40,670,000원이 실제로 경쟁력 있는 가격인지 판단해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 점유자 인도·명도 비용, 관리비 체납, 세금 및 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 2026.09.29. 매각기일과 최저가격, 최신 매각물건명세서 및 등기사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
부산 구포동 떠오름 303호는 감정가 83,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 40,670,000원으로 내려온 물건입니다. 2018년 온천새마을금고 근저당이 말소기준이며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 전입일도 모두 말소기준일보다 늦습니다.
그러나 조사 명단 15명의 실제 호실별 점유관계와 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 개별 303호의 용도 역시 명확히 대조해야 합니다. 동일 조건 실거래가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 공동담보 근저당의 변경 내용과 민간임대주택 관련 사항도 확인 대상입니다.
결론은 가격 판단보다 권리·점유·용도 확인이 먼저라는 것입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 매각가격이 내려온 정도를 보여줄 뿐, 권리위험이 없거나 시장가격보다 싸다는 사실을 증명하지 않습니다. 입찰 전에는 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 및 비교 가능한 실거래를 대조해야 합니다.
