부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 10층 1004호 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가 95,000,000원의 70%입니다. 권리의 기준점은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 이 근저당 뒤에 들어온 국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘깨끗한 권리’로만 보면 안 됩니다. 현황조사에는 전입자 15명이 확인되고, 모두 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 또한 2022.12.07 등기부에 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 금전 인수액과 별개로 실제 점유관계와 임대차 내용, 해당 등기의 효력은 입찰 전 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 10층 건물 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 96,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 열람일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준권리는 2018.01.18 을구 1번 온천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18 변경계약으로 1,800,000,000원으로 변경등기가 있습니다. 이후 2025.03.17 국민은행 가압류 103,288,981원, 2025.04.17 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 전입자 15명, 전원 말소기준 이후
현황조사와 문건접수에서 확인되는 사람은 15명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없어 실제 전입자 15명으로 봅니다. 전입일은 모두 2018.01.18 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 구본승·심재한·남동완·성옥선은 문건접수상 배당요구가 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.08 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.02 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가 95,000,000원의 70%입니다. 그러나 확인 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
‘떠오름’ 단지 정보에는 총 16세대, 준공일 2017.12.22, 경매 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%가 확인됩니다. 다만 대상 면적과의 일치가 확인되지 않고 최근 낙찰금액도 없어, 이 통계 역시 직접적인 시세 기준으로 쓰기에는 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 64,903,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 103,288,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,543,288,981원 중 예상배당은 64,903,000원이고, 미배당은 1,478,385,981원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 66,500,000원 | 64,903,000원 | 1,478,385,981원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 1,497,976,881원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 1,511,690,512원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 선순위 채권자의 미배당이 커질 뿐이며, 그것이 곧바로 매수인의 인수채무로 전환되는 구조로 제시되어 있지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근. 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역. 토지면적 212.0㎡, 공시지가 2,045,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 단지규모. 떠오름은 총 16세대, 준공일은 2017.12.22입니다. 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 15명 실제 점유관계 확인. 전입일은 모두 후순위지만 현재 누가 실제로 1004호를 점유하는지 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 확인된 전입자들의 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 1,440,000,000원에서 2022.02.18 1,800,000,000원으로 변경된 근저당과 배당표상 채권액의 차이를 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래 확인 후 결정. 감정가 대비 70%만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 면적의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, 확인할 사람과 서류가 많다
이 사건의 금전적 권리 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자 15명은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 전입자 15명의 실제 점유관계, 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기, 그리고 최근 실거래 기준 부재가 동시에 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 “권리가 위험해서 피해야 하는 물건”이라기보다, 금전 인수는 낮지만 명도·서류·가격 검증을 충분히 해야 하는 물건에 가깝습니다. 현재 최저가 66,500,000원은 감정가의 70%지만, 시세 근거가 없으므로 할인율 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 검증 전 보류. 이 판단이 현재 자료에서 가장 일관된 결론입니다.
