부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 10층 1004호, 사건 용도는 다세대입니다. 감정가는 95,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,550,000원입니다. 권리의 기준점은 2018.01.18. 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 이후 국민은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 가격보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 전입자는 엄노을·이중실·구본승·이유주·김성재·심재한·이영주·김동해·남동완·유호준·이대훈·이동희·성옥선·이병선·김대형 등 15명입니다. 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계와 명도 범위는 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층 1004호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 감정 이용상태 | 건물 내 기호 1~15 업무시설(오피스텔), 기호 16~31 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당입니다. 국민은행 가압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.12.07.에는 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로, 이 등기의 처리와 임대관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 미상 | 2025.07.08 | 해당 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 2025.05.19 | 해당 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 2025.05.19 | 해당 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 없음 | 미상 | 2026.02.02 | 해당 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 없음 | 미상 | 미확인 | 해당 없음 |
15명 모두 전입일이 2018.01.18. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 모두 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 구본승·심재한·남동완·성옥선입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 근거는 부족
감정가 95,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 46,550,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 32,584,999원, 4회 유찰 시 22,809,499원입니다.
다만 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 46,550,000원이 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다. 떠오름의 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 103,288,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,543,288,981원, 예상 배당액은 45,312,100원이며 미배당액은 1,497,976,881원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 주상용 토지이며 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 규제·도로. 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구에 포함되고 도로에 접합니다. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로가 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 15명 원본 대조. 각 점유자의 보증금·확정일자·점유 부분과 실제 거주 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 기록이 있으므로 채권액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 기재된 민간임대주택등기의 처리 및 임대관계 영향을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 채권최고액 1,440,000,000원에서 1,800,000,000원으로 변경된 등기와 실제 채권신고액을 대조해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 면적·유사 층의 최근 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 대항력이 없더라도 다수 점유자가 실제 거주 중이면 인도·명도 절차가 복잡해질 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 점유관계 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰되어 최저가가 46,550,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 조사된 15명도 모두 기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 15명이고, 민간임대주택등기와 근저당 변경등기도 함께 존재합니다. 여기에 동일 면적 실거래 가격도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “49%까지 내려왔다”가 아니라 “점유·보증금·등기관계를 원본으로 어디까지 확정했는가”입니다.
