말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이고, 확인된 15명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자가 많고 민간임대주택등기도 있어, 낙찰가가 감정가의 70%라는 이유만으로 즉시 안전·저가 물건으로 판단하기는 이릅니다.
72,100,000원
부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 9층 903호 다세대 물건입니다. 감정가는 103,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 72,100,000원, 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유관계와 임대 관련 등기입니다.
등기상 말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18 변경등기에는 채권최고액 1,800,000,000원이 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.17 온천새마을금고 신청으로 들어왔습니다. 현재 배당표에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층 903호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 용도 | 다세대 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전입이지만 확인할 것이 많다
말소기준은 2018.01.18 접수된 온천새마을금고 근저당권입니다. 현황조사에서 확인된 점유자 15명의 전입일은 가장 빠른 경우도 2018.02.13으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 판정상 이들 15명은 모두 대항력 없음입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 15명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 미상 | 2026.02.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상은 없고, 실제 확인된 점유자는 15명입니다. 이 가운데 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 문건 접수가 확인됩니다. 그러나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 가능 금액까지 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저매각가는 72,100,000원으로 감정가 103,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 50,470,000원, 3회 유찰 시 35,329,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 할인율은 감정가 대비 비율일 뿐입니다. 따라서 현재 72,100,000원을 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 70,402,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 온천새마을금고 배당액은 70,402,200원, 미배당은 1,369,597,800원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,045,000원/㎡, 토지면적은 212.0㎡입니다. 방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 단지. 떠오름은 16세대, 2017.12.22 준공이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 대조. 현황조사상 전입자와 실제 점유 세대·호실이 일치하는지 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구 접수 내용과 금액을 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 존속 여부와 경매 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 72,100,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 표면적인 권리 순서만 보면 비교적 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 15명의 전입은 모두 그보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 점유자 수가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 별도의 민간임대주택등기도 존재합니다. 현재 최저가 72,100,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 비율 자체는 시세 대비 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 순서는 정리돼 있으나 점유·임대관계 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 유형으로 보는 것이 안전합니다.
