부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 9층 903호 다세대 물건입니다. 등기상 핵심은 2018.01.18. 온천새마을금고의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18. 변경계약으로 채권최고액 1,800,000,000원이 기재돼 있습니다. 경매 배당 계산은 1,440,000,000원을 채권액으로 두고 있으며, 현재 최저매각가 50,470,000원에서는 집행비용을 제외한 49,161,540원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다.
권리 자체보다 현장에서 먼저 확인해야 할 부분은 점유와 임차관계입니다. 현황조사상 전입자는 15명이고, 모두 2018.01.18. 말소기준권리보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 현재 확인된 전입일만 기준으로는 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 각 전입자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 배당순위나 최우선변제 여부는 매각물건명세서와 임대차 관련 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층903호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 민간임대주택 표시 | 2022.12.07. 민간임대주택등기 · 2018.01.05. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.18. 근저당
말소기준권리는 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.17. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022.12.07.에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로, 이 표시의 현재 효력과 매각 후 처리관계는 입찰 전에 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 전입자·임차관계 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필수
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.08 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.02 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구가 확인됩니다. 그러나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 가능 금액은 판단할 수 없습니다. 반대로 이들의 전입일은 모두 말소기준 이후이므로 배당에서 받지 못한 보증금이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 103,000,000원, 현재 최저매각가는 50,470,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 35,329,000원, 4회 유찰 시 24,730,300원입니다.
다만 동일 조건의 실거래 가격을 기준으로 현재 최저가와 비교할 수 있는 거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 별개입니다. 특히 다세대·도시형생활주택은 개별 호실별 임대상태와 환금성 차이가 커, 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 49,161,540원 |
| 미배당 | - | 1,390,838,460원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 근저당 채권이 전액 회수되지 않고 1,390,838,460원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 기호 16~31은 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 212.0㎡, 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 15명 현황 대조. 실제 거주자와 퇴거 여부, 점유부분을 현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 배당과 최우선변제 여부는 보증금·확정일자에 따라 달라질 수 있습니다.
- 배당요구자 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구 내용과 첨부된 임대차 자료를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 기재된 민간임대주택 표시의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 가격 원본 비교. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 실제 거래사례와 임대수익 수준을 확인하세요.
- 미반영 배당항목. 당해세와 최우선변제금이 실제 배당표에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 확인
이 물건의 권리 구조는 핵심 기준만 놓고 보면 명확합니다. 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 전입자 15명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 전입자가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 명도와 배당 확인은 가볍게 볼 수 없습니다. 현재 최저가는 50,470,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 가격과의 비교 없이 이를 곧바로 시세 할인으로 해석해서도 안 됩니다. 이 사건은 권리상 승계 위험은 낮지만, 점유관계와 실제 가격을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
