부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 5층 503호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 요항상 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 함께 구성된 10층 철근콘크리트 건물입니다. 해당 호실의 개별 용도는 사건 분류와 공부를 함께 대조할 필요가 있습니다.

권리의 기준점은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 등기 당시 채권최고액은 1,440,000,000원이고 공동담보목록 제2018-21호가 기재되어 있으며, 2022.02.18에는 채권최고액을 1,800,000,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.17입니다. 예상배당 계산은 1,440,000,000원 기준으로 잡혀 있어 실제 배당기준 채권액은 원본 서류 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입, 금전 승계는 0원

말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 실제 임차인은 15명이며, 가장 빠른 전입도 2018.02.13으로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 15명 모두 대항력 없음, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 15명

배당요구가 확인되는 임차인은 구본승·심재한·남동완·성옥선 4명입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 각자의 우선변제 가능 금액은 단정할 수 없습니다. 이 점은 예상배당표의 최우선변제 미반영 사항과 연결해 봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

현재 최저매각가는 59,500,000원으로 감정가 85,000,000원의 70%입니다. 금전 인수액이 0원이므로 현 단계의 실질취득액도 기본적으로 59,500,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 70%라는 숫자만으로 시세 대비 할인이라고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)

59,500,000원 매각 가정에서는 집행비용 1,471,000원을 제외한 58,029,000원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 1,381,971,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 민간임대주택 등기와 근저당 변경

갑구에는 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있고, 그 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하며 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 적혀 있습니다. 한편 을구 근저당은 2018.01.18 채권최고액 1,440,000,000원으로 설정된 뒤 2022.02.18 1,800,000,000원으로 변경등기가 존재합니다.

민간임대주택등기는 금전 인수액과 별개로 물건의 이용·임대 관계를 이해하는 데 중요한 표시입니다. 특히 사건 분류가 근린시설이고 감정서상 건물 전체가 오피스텔·다세대 혼재 구조인 점까지 고려하면, 해당 503호의 정확한 공부상 용도와 임대사업자 등록·말소 상태를 원본으로 대조하는 것이 안전합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가람중학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용, 평지·부정형 토지이며 토지면적은 212.0㎡, 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 떠오름은 2017.12.22 준공, 16세대 규모로 확인되며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 실거래 비교 근거가 없어 환금성과 적정가 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 503호 공부상 용도 대조. 사건은 근린시설로 분류되지만 감정서상 건물은 오피스텔·다세대 혼재 구조입니다. 해당 호실의 건축물대장·등기 용도를 직접 확인하세요.
• 15명 실제 점유 확인. 전입자별 실제 점유 여부, 퇴거 여부, 호실 사용관계가 현황과 일치하는지 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 소액임차인 최우선변제 가능성은 보증금 규모에 따라 달라질 수 있습니다.
• 배당요구 4명 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구 내용과 임대차계약서를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 임대사업자 등록 상태와 관련 의무가 현재 어떻게 정리되는지 원본 서류를 대조하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 1,440,000,000원과 변경등기 1,800,000,000원, 공동담보목록의 범위를 확인하세요.
• 가격 판단 보수적 접근. 59,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “다수 점유”는 별도 문제

이 사건은 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 넘어오는 전형적인 인수형 물건은 아닙니다. 말소기준 2018.01.18보다 확인된 모든 전입일이 늦어 대항력 임차인은 없고 금전 인수도 0원입니다. 하지만 실제 임차인이 15명이고 보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않으며, 민간임대주택등기와 용도 혼재까지 겹쳐 있습니다. 따라서 권리 인수 위험은 낮지만 현장·명도·임대관계 확인 난도는 높습니다.

또한 최저가 59,500,000원은 감정가의 70%이지만 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없기 때문입니다. 이 물건의 판단 순서는 첫째 503호 정확한 용도, 둘째 15명 점유 실체와 보증금, 셋째 민간임대주택 관계, 넷째 가격 적정성입니다. 권리상 금전 인수는 합격, 현장과 가격은 확인 후 판단. 이 정도가 가장 보수적인 결론입니다.