부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 398 ‘떠오름’ 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태에는 이 건물이 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)으로 구성된 것으로 기재돼 있습니다. 일반 아파트 경매처럼 단순히 단지 시세만 대입하기보다, 실제 호실의 용도와 점유관계를 함께 확인해야 하는 유형입니다.

권리의 기준점은 명확합니다. 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 15명의 신고 전입일은 가장 빠른 구본승의 2018.02.13부터 모두 그 이후입니다. 따라서 제공 자료의 판정대로 이들 임차인은 선순위 대항력을 갖지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 문제는 인수가 아니라 점유·배당·명도 확인의 복잡성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 빠르고, 임차 신고는 모두 후순위

말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 경매개시결정은 2025.04.17 등기됐고, 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 또 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있으므로, 입찰 전 원문 기준으로 현재 상태와 매각 후 처리관계를 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 신고 15명, 선순위 대항력은 없다

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산되는 보증기관 명의는 없고, 신고된 임차인 명의는 15명입니다. 모두 전입일이 2018.01.18 말소기준 이후여서 제공 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 경우가 많아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 — 감정가 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 비교 가능한 최신 실거래 평균이나 최근 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다.

‘떠오름’은 2017.12.22 사용승인된 것으로 확인되고, 제공된 단지 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 정확히 2회 유찰 상태입니다. 다만 최근 낙찰금액이나 실제 거래금액이 확인되지 않으므로, 이 수치 자체는 적정 매수가를 정하는 시세 자료가 될 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

현재 최저가 41,650,000원 가정 시 집행비용 1,149,700원을 제외한 40,500,300원이 온천새마을금고에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권액 기준 미배당은 1,399,499,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅, 승강기·난방·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡이고 동측 약 8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 최근 실거래나 낙찰금액이 확인되지 않아 환금성을 가격 수치로 평가하기 어렵습니다. 현재 사건은 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세를 먼저 확보. 현재 최저가 41,650,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물 또는 인근의 동일 용도·유사 규모 실거래를 확인하세요.
• 15명 점유관계 확인. 각 명의자의 실제 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 퇴거 여부를 현황조사·매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 보증금이 대부분 미상이라 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원문으로 확인하세요.
• 근저당 금액 대조. 최초 1,440,000,000원, 변경등기 1,800,000,000원, 신청 청구액 1,469,414,400원이 각각 다른 기준이므로 채권계산서와 배당표를 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정상 오피스텔·다세대 혼합 이용상태가 함께 존재하므로 503호의 공부상·현황상 용도를 직접 대조하세요.
• 명도비용 반영. 권리상 인수액이 0원이어도 다수 점유자가 실제 거주·사용 중이면 인도명령과 퇴거 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 시세다

이 사건의 권리 기준은 어렵지 않습니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 신고된 15명의 전입은 모두 그 뒤여서 제공 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 저가매수라고 결론 내릴 수는 없습니다.

현재 최저가는 41,650,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 가격이 없습니다. 동시에 보증금·확정일자가 대부분 미상인 15명의 점유 명의, 민간임대주택등기, 근린시설 분류와 오피스텔·다세대 혼합 이용상태가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수금액보다는 실제 점유관계와 용도, 그리고 41,650,000원이 시장가격과 비교해 어느 수준인지 확인하는 것입니다. 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기보다는 확인되지 않은 부분을 해소한 뒤 입찰가를 정하는 편이 이 사건의 데이터에 맞는 접근입니다.