* 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 계산 결과입니다. 개별 임차인의 권리와 매수인 부담이 최종 확정되었다는 의미는 아닙니다.

부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동의 집합건물 '떠오름' 2층 203호입니다. 감정가는 82,000,000원이지만 2회 유찰되면서 현재 최저매각가는 40,180,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이 눈에 들어옵니다. 하지만 이 물건은 가격보다 먼저 확인해야 할 사항이 많습니다.

등기부상 말소기준권리는 2018년 1월 18일 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022년 근저당 채권최고액이 변경되었으며, 2025년 온천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당표에서는 근저당 채권을 전액 변제하지 못하지만, 채권자의 미배당금과 매수인이 인수하는 채무는 서로 다른 개념입니다. 다만 실제 인수 여부는 임차관계와 매각조건까지 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 추가 확인

말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이었으나 2022.02.18 변경계약으로 1,800,000,000원이 되었습니다. 공동담보목록 제2018-21호가 기재되어 있습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후인 2025.04.17에 등기되었으며 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 전입 기준 후순위지만 미확인 사항이 많다

현황조사 및 문건접수에 기재된 임차인·전입자는 총 15명입니다. 모두 말소기준일인 2018.01.18 이후의 전입일이 기재되어 있어, 제공된 전입일만으로는 말소기준에 앞서는 주택임차인의 대항력을 확인할 수 없습니다. 다만 각자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 개별 점유 부분과 실제 임대차관계도 확정되지 않았습니다. 특히 대상 호실의 정확한 용도에 따라 사업자등록 등 별도의 대항요건을 확인해야 할 수 있습니다.

대항력 배지는 말소기준일과 제공된 전입일을 비교한 결과입니다. 실제 점유·사업자등록·확정일자·임대차계약 및 적용 법률을 모두 확인한 최종 판정은 아닙니다. 우선변제와 매수인 인수 역시 미확정입니다.

③ 가격 분석 — 49% 낙찰가와 시세는 별개

감정가 82,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 40,180,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준이라는 점은 분명하지만, 실제 거래가격과 비교한 할인율은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 낮은지, 적정한 가격인지, 여전히 높은 가격인지 판단할 근거가 부족합니다.

향후 유찰 가격은 제공된 회차별 시나리오이며, 실제 매각조건과 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권액은 제공된 예상배당표의 최초 채권최고액 기준이며, 등기부상 변경된 채권최고액과 다릅니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 동일

* 매수인 인수액은 제공된 배당 시뮬레이션의 값입니다. 실제 임차인 권리와 매각조건이 확인되지 않았으므로 확정 금액이 아닙니다. 회차별 미배당액 역시 최초 채권최고액 기준의 시뮬레이션 수치입니다.

회차가 진행되면 최저매각가는 내려가지만 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 오히려 증가합니다. 다만 근저당권의 미배당금과 실제 임차인의 보증금 인수 위험은 서로 구분해야 합니다. 현재는 임차인 보증금이 확인되지 않으므로 실질취득비용을 낙찰가와 동일하다고 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 감정평가서에서는 제반 교통사정을 무난한 수준으로 평가하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 212.0㎡, 지목 대지이며, 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
• 건물 현황. 떠오름은 총 16세대로 기재되어 있으며 사용승인일은 2017.12.22입니다. 감정평가서상 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 확인된 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 그러나 낙찰 사례의 최종 금액과 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격이나 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 203호의 공부상 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가서의 오피스텔·다세대주택 분류를 대조하고, 건축물대장 및 감정평가서 호별 명세에서 해당 호실의 용도를 확인해야 합니다.
• 임차인 15명과 실제 점유관계 확인. 각 기재자가 203호를 점유하는지, 다른 호실과 관련된 사람인지, 실제 임대차계약이 존재하는지 구분해야 합니다. 현황조사상 기재 인원과 실제 해당 호실 임차인 수는 다를 수 있습니다.
• 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 대조해 우선변제 및 인수 여부를 재판정해야 합니다.
• 대항요건 확인. 전입일은 모두 말소기준일 이후이지만, 정확한 용도와 실제 이용상태에 맞추어 점유·전입·사업자등록 등 적용되는 대항요건을 확인해야 합니다.
• 배당요구 문건 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구 관련 서류를 확인하고, 실제 배당 자격과 배당요구 종기 준수 여부를 검토해야 합니다.
• 근저당 변경 및 공동담보 확인. 최초 채권최고액 1,440,000,000원과 변경된 채권최고액 1,800,000,000원의 차이를 확인하고, 공동담보목록 및 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 현재 등록 상태와 임대의무기간, 매각 후 해당 호실에 적용될 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
• 비교 가능한 시세 확보. 동일 건물 또는 유사한 용도·면적의 최근 거래가격을 확인하고 최저가 및 예상 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 명도와 체납 비용 확인. 실제 점유자, 인도 가능성 및 체납 관리비 등 낙찰가 외 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부와 최신 매각기일 및 특별매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하는가

이 사건은 감정가 82,000,000원에서 최저가 40,180,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준권리는 온천새마을금고 근저당권이며 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에 기재된 임차인·전입자 15명의 보증금과 개별 점유관계가 확인되지 않았습니다. 정확한 용도와 민간임대주택등기의 처리 관계도 추가 확인이 필요합니다.

여기에 최근 실거래가격까지 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 말할 근거도 부족합니다. 채권자의 미배당액이 크다는 이유로 매수인에게 같은 금액이 승계되는 것은 아니지만, 임차관계가 확정되지 않은 상태에서 배당표상 인수 0원을 실제 취득비용으로 단정해서도 안 됩니다. 결론은 가격 판단 보류입니다. 203호의 정확한 용도와 임차인 권리, 실제 인수액 및 최근 실거래가격을 확인한 다음 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.