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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 40,180,000원
B 매력지수62 D-13 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경101300 · 부산서부지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 19.87㎡
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
40,180,000원 4,018만 감정가 82,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
09-29 D-13
부산서부지원 10:00
입찰 보증금
401만원
최저가의 10% · 4,018,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 8,200만원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 최저가는 5,740만원까지 내려왔지만 근린시설 특성상 권리보다 환금성과 가격 검증이 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 3차 매각기일 대기 중 (D-13). 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

유찰 후 가격 메리트를 봐야 하는 근린시설 — 구포동 떠오름 203호

부산지방법원 2025타경101300 · 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층203호
감정가 82,000,000원 · 최저매각가 57,400,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매(온천새마을금고)
62점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 없으나 근린시설 특성상 환금성과 미배당 구조를 확인해야 하는 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 근린시설이며 최저가 대비 선순위 근저당 미배당이 발생해 가격·수익성 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리관계는 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설로, 시세보다 싼 가격보다 실제 활용성과 환금성 검토가 더 중요합니다.
감정가
82,000,000원
최저가 대비 기준
최저매각가
57,400,000원
1회 유찰(70%)
매수인 인수
0원
소멸권리 구조
핵심지표
B · 62점
가격보다 환금성

부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 떠오름 2층203호 근린시설입니다. 감정가는 8,200만원이며 1회 유찰 후 현재 최저가는 5,740만원입니다. 말소기준권리는 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 권리상 인수 위험은 없습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경101300 (임의경매)
소재지부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층203호
물건종류근린시설
소유자하현
감정가 / 최저가82,000,000원 / 57,400,000원
신청채권자 / 청구온천새마을금고 / 1,469,414,400원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2018.01.18 을구 1번 근저당권(온천새마을금고)입니다. 임의경매개시결정은 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인 조사상 여러 점유자가 확인되지만 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다.

② 임차 관계 — 대항력 없음 확인

성명전입일대항력우선변제승계
엄노을2023.08.29없음확인 없음해당 없음
구본승2018.02.13없음확인 없음해당 없음
현황조사상 확인된 점유자들은 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음으로 분석됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,433,200원
근저당권 · 온천새마을금고1,440,000,000원55,966,800원
소유자 교부-0원

최저매각가 기준 선순위 근저당 채권최고액 전액 배당은 불가능하며, 약 13억 8,403만원의 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 권리는 매수인에게 승계되지 않습니다.

매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 소멸하며 매수인 인수액 0원 구조입니다.
⚠️ 투자 관점 근린시설은 아파트처럼 거래 표본으로 가격 판단하기 어렵습니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만 실제 임대수요·활용 가능성 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 지하철 등 교통시설이 있습니다.
  • 용도. 공부상 근린시설로 일반상업지역 내 위치합니다.
  • 환금성. 떠오름은 2017.12.22 준공, 16세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하지만 매각물건명세서와 점유관계는 재확인해야 합니다.
  • 수익성 검토. 근린시설은 낙찰가격보다 임대 가능성과 업종 적합성이 중요합니다.
  • 유찰 전략. 현재 최저가는 57,400,000원이며 추가 유찰 시 가격 변화를 검토할 수 있습니다.
  • 원본 확인. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 승부는 활용성”

이 물건은 권리분석만 보면 깔끔한 편입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수 부담도 없습니다. 다만 근린시설이라는 특성상 단순히 최저가 하락만으로 좋은 물건이라고 판단하기 어렵습니다. 최종 판단 기준은 구포동 해당 위치에서 실제 사용할 수 있는 업종인지, 임대수요가 있는지입니다. 권리는 합격, 가격과 활용성 검토가 필요한 물건입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·배당자료 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 미반영 세금·관리비·현장 상황 등에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층203호

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