부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 398 ‘떠오름’ 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 감정요항표에는 해당 건물이 기호 1~15는 업무시설(오피스텔), 기호 16~31은 공동주택 (다세대주택·도시형생활주택-원룸형)으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 85,000,000원의 49%인 41,650,000원이며 2회 유찰된 상태입니다.
권리의 출발점은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18 변경등기에는 채권최고액 1,800,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2025.04.17 온천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 1,469,414,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층403호 |
| 도로명 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 용도 | 근린시설 |
| 면적 기준 | 19.87㎡ |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입
말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 현황조사에 기재된 15명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
현황조사 등에 이름이 기재된 사람은 15명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자가 특정되지 않은 사람이 많아 각 사람의 실제 점유 여부와 배당관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.08 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.02 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
점유 부분과 보증금은 특정되지 않았습니다. 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 접수 내역이 있습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 85,000,000원, 현재 최저매각가는 41,650,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단하기 어렵습니다.
‘떠오름’은 2017.12.22 준공, 16세대로 기재되어 있고 대상 면적 기준은 19.87㎡입니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭보다 실제 임대·매매 수요와 점유상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 40,500,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권자 미배당액은 1,399,499,700원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 1,399,499,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 1,411,769,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 1,420,358,853원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가람중학교 북동측 인근이며 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등, 창호는 샷시창 등이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 212.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구가 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 기호 1~15는 업무시설(오피스텔), 기호 16~31은 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)으로 기재되어 있습니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자별 점유부분 확인. 15명의 이름이 기재되어 있으나 각 점유 부분이 특정되어 있지 않으므로 403호와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입자들의 보증금과 확정일자가 특정되지 않았으므로 배당요구·최우선변제 여부까지 원문으로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2018년 채권최고액 1,440,000,000원에서 2022년 1,800,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 실제 채권·배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 적용 범위와 매각 이후 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 비교가 없는 상태이므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·동일 용도·유사 면적 거래를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 ‘쉬운 물건’은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 없어 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 41,650,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 현황조사에는 15명의 전입관계가 기재되어 있고 점유 부분·보증금·확정일자가 특정되지 않았으며, 비교 가능한 최근 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 점유 확인과 실제 시세 검증이 승부처입니다.
