NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.09.29
3회 · 최저 51,940,000원
C
매력지수48
D-13
유찰 2회
부동산임의경매
2025타경101300 · 부산서부지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 25.35㎡
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
51,940,000원
5,194만
감정가 106,000,000원
다음 매각기일
09-29
D-13
부산서부지원
10:00
입찰 보증금
519만원
최저가의 10% · 5,194,000원
감정가 대비
▼ 51.0%
싸게 매수
감정가
1.06억원
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
임차인 인수 위험은 낮지만 근린시설 특성과 선순위 근저당 미배당 규모가 핵심 변수입니다.
-
가격
최저가 74,200,000원은 감정가 106,000,000원의 70%
-
권리
2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준권리
-
리스크
보증금 미상 점유자는 있으나 대항력 없음으로 확인
-
전략
근린시설 환금성과 임대현황 확인 후 입찰 판단
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
3차 매각기일 대기 중 (D-13).
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (45)
법원경매 권리분석 · 근린시설
근저당 이후 권리는 정리되지만, 미배당과 환금성을 봐야 한다 — 부산 떠오름 2층202호
부산지방법원 2025타경101300 · 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층202호
감정가 106,000,000원 · 최저매각가 74,200,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매(온천새마을금고)
48점
매력지수 C등급 · 권리소멸 구조는 단순하지만 근린시설 환금성과 대규모 미배당 위험을 확인해야 하는 물건
말소기준권리 이후 임차인은 대항력 없음으로 분석되나, 1회 유찰 후에도 채권최고액 대비 매각가가 낮고 근린시설 환금성 부담이 있어 C등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차인 인수 부담은 없지만, 근린시설 특성상 가격보다 운영·환금성 검토가 우선입니다. 현재 회차 기준 선순위 근저당 채권최고액 1,440,000,000원 대비 매각가는 부족하여 채권 미배당이 크게 발생합니다.
감정가 / 최저가
106,000,000원
1회 유찰 후 74,200,000원
근저당 채권최고액
1,440,000,000원
미배당 발생
부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 떠오름 2층202호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2018년 1월 18일 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 점유자들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층202호 |
|---|
| 용도 | 근린시설 |
|---|
| 소유자 | 하현 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 |
|---|
| 신청채권 | 온천새마을금고 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.25 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없음
② 임차인 분석 — 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이유주 외 12명 | 각 전입일 기준 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
점유자들은 현황조사 및 문건접수 기준으로 확인되며, 보증금은 미상입니다. 다만 전입 시점이 말소기준권리 이후라 매수인에게 대항력 있는 임차권이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 항목 | 채권 | 배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 1,735,600원 |
| 온천새마을금고 근저당 | 1,440,000,000원 | 72,464,400원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
⚠️ 핵심 위험 현재 매각가는 감정가 대비 낮아졌지만, 선순위 근저당 채권최고액이 매우 커 배당 부족이 발생합니다. 매수인이 채무를 인수하지는 않으나, 근린시설은 낙찰 후 임대·운영 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 온천새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 점유 확인. 보증금 미상 점유자가 있으므로 실제 사용관계 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 근린시설은 주거용과 달리 임대수요와 공실 위험을 따져야 합니다.
- 환금성 확인. 떠오름은 16세대 규모이며 최근 거래 정보가 확인되지 않아 재판매 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “권리 안전성과 수익성은 별개”
이 물건은 대항력 있는 임차인 인수 위험은 낮은 편입니다. 그러나 근린시설이라는 용도 특성과 높은 선순위 채권 구조 때문에 단순히 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 낙찰 후 사용할 목적과 임대 가능성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층201호
2025-04-28 10:00
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 엄노을 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층202호
2025-05-08 14:10
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 이중실 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층203호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층301호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층302호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 구본승 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층303호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층401호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 이유주 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층402호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 김성재 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 4층403호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 심재한 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 5층501호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 5층502호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 5층503호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 이영주 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 6층601호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 6층602호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 김동해 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 6층603호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 남동완 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층701호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층702호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 유호준 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층703호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층704호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층801호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 이대훈 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층802호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층803호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 이동희 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- .
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 8층804호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 성옥선 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층901호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층902호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층903호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층904호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1001호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 이병선 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1002호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
- ③ 세무서 발행의 상가건물임대차 현황서를 열람한 바 해당 사항 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1003호
- ① 현장에서 거주자 등을 만나지 못하여 점유 확인 할 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 전입세대 없었음.
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1004호
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자와의 관계를 알 수 없는 김대형 세대가 전입되어 있으나 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
기일 타임라인
⚠ D-13 진행 중
3차 매각기일
2026-09-29
10:00
101호 경매법정
최저매각가
5,194만원
▼ 51% 감정가 1억 600만
입찰 보증금
519만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-10-06
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
1억 600만→5,194만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 3,635만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-21 |
유찰 |
1억 600만원 |
| 2 |
2026-08-25 |
유찰 |
7,420만원 |
| 3 |
2026-09-29 |
D-13 진행 |
5,194만원 |
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
212.0㎡
≈
64.1평
소유
개인
소재
부산광역시 북구 구포동 · 398
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
4억 3,354만원
2,045,000원/㎡ × 212.0㎡
▼
감정가 24%
▲
+122.0%
· 연평균 +9.4%
· 2013년 대비
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층202호
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