부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 398 ‘떠오름’ 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 건물 전체가 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)으로 구성돼 있다고 적혀 있습니다. 감정가 106,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 51,940,000원입니다.
권리의 기준점은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 조사된 임차인 15명의 전입일은 모두 이 날짜보다 뒤에 있어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 임차인별 우선변제 여부와 실제 배당 관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층202호 |
| 도로명 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 건물 내 업무시설(오피스텔)·공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준은 2018.01.18 근저당
하현은 2017.12.18 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기는 2018.01.18 접수됐습니다. 같은 날 온천새마을금고 근저당이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 이후 2022.02.18 근저당 채권최고액을 1,800,000,000원으로 변경한 등기가 있고, 2025.04.17 온천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 15명 모두 말소기준일 이후 전입
조사된 임차인은 15명이며 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 전입일은 모두 2018.01.18 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제 관계는 미상으로 남겨야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023-08-29 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024-04-01 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구본승 | 2018-02-13 | 2025-07-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021-03-08 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023-11-20 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021-04-01 | 2025-05-19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018-03-22 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023-04-06 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024-02-02 | 2025-05-19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018-07-20 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021-11-25 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022-03-03 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018-04-03 | 2026-02-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018-02-21 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022-09-08 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 시세 자료 없이 감정가 대비 49%
현재 회차 최저매각가는 51,940,000원으로 감정가 106,000,000원의 49%입니다. 다만 이 물건에 대응하는 실거래 가격 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 51,940,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 36,358,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 25,450,600원 · 감정가 24% |
| 매수인 인수 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 50,605,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당은 1,389,394,920원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,045,000원/㎡.
- 위반사항. 위반건축물 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 15명 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구와 우선변제 관계를 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 1,440,000,000원과 2022.02.18 변경등기 1,800,000,000원의 관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표상 건물에는 오피스텔과 다세대주택이 함께 존재합니다. 202호의 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가 대비 49%만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인할 것이 많다
현재 최저가는 감정가 106,000,000원에서 51,940,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 권리 측면에서는 말소기준일 이후 전입한 임차인 15명이라 대항력 인수 구조가 아니고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 임차인 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 근저당 채권최고액 변경 이력이 있습니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 권리의 큰 틀은 비교적 명확하지만, 실제 입찰 판단은 임대관계·등기 원본·현황과 시장가격을 확인한 뒤 내려야 하는 물건입니다.
