부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 7층 704호 다세대 물건입니다. 소유자 하현은 2018.01.18 소유권이전을 받았고, 같은 날 온천새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022.02.18 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경됐고, 2025.04.17 온천새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석에서 가장 중요한 부분은 임차관계입니다. 현황조사상 실제 이름이 확인된 임차인은 15명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이들의 전입일은 2018.02.13부터 2024.04.01까지로 모두 말소기준일인 2018.01.18보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·최우선변제 여부 등 배당실무는 별도 점검이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층 704호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 하현 · 2018.01.18 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 모두 늦다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명
보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복을 제외할 대상이 없으며, 아래 15명이 현황조사상 확인된 실제 임차인입니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 만큼 우선변제 여부는 확인 필요로 두는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 2025.07.08 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 2026.02.02 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 2025.05.19 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 2025.05.19 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미확인 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
대항력 표시는 제공된 전입일과 2018.01.18 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제와 최우선변제 가능성은 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 95,000,000원, 현재 최저매각가는 46,550,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 금액을 근거로 한 직접 비교가 어려우므로, 이 49%라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다고 결론 내리는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 45,312,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,550,000원 가정 시 근저당권자에게 45,312,100원이 배당되고, 미배당액은 1,394,687,900원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)이 함께 있는 구조이며, 본건 사건 용도는 다세대입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 212.0㎡, 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 환금성 유의. 중개정보상 총 16세대 규모이며 2017.12.22 사용승인된 물건입니다. 다세대·원룸형 특성과 2회 유찰 이력을 함께 고려해 실제 매수수요와 매매사례를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 15명 점유현황 확인. 이름과 전입일만으로 각 점유부분을 알 수 없으므로 실제 점유관계와 호실 사용상태를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 모두 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 사실이 확인되며, 나머지는 관련 문서 원본 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리관계를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 95,000,000원 대비 최저가 46,550,000원이라는 할인율과 별개로, 동일 조건 최근 거래사례를 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제 등은 현재 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준은 2018.01.18 온천새마을금고 근저당입니다. 현황조사상 확인된 15명의 전입일은 전부 그 이후이므로 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리 승계만 놓고 보면 핵심 구조는 분명합니다.
하지만 실무 난도는 별개입니다. 15명의 임차인이 존재하고 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 여기에 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 이 가격을 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 대항력 승계보다는 임차관계 확인·명도·가격검증이 승부처인 다세대 경매입니다.
