부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 7층 704호, 용도는 다세대입니다. 감정가 95,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,500,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 하현이며, 2017.12.18 매매를 원인으로 거래가액 97,000,000원에 취득한 소유권이 2018.01.18 접수됐습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18 변경등기에는 채권최고액 1,800,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.04.17 온천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 제공된 배당 계산에서는 근저당 채권액 1,440,000,000원을 기준으로 계산됐고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 7층 704호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 97,000,000원 · 2018.01.18 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2018년 근저당
말소기준은 2018.01.18 을구 1번 온천새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권과 2025.04.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 추가돼 있으며, 등기 내용에는 임대사업자의 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재돼 있습니다.
② 전입자 분석 — 15명 모두 말소기준 이후
현황조사상 확인되는 전입자는 15명입니다. 가장 빠른 전입일도 2018.02.13으로 말소기준일 2018.01.18보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 15명 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 모두 미상이며, 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 사실과 접수일이 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 64,903,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 66,500,000원 가정 시 집행비용 1,597,000원을 제외한 64,903,000원이 온천새마을금고에 배당되고, 근저당 채권 기준 미배당액은 1,375,097,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 66,500,000원 | 64,903,000원 | 1,375,097,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 1,394,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 1,408,401,531원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰 시 가격이 내려가더라도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 신청채권자 청구액 1,469,414,400원에 비해 배당 가능한 금액이 작아 어느 시나리오에서도 신청채권자가 전액 만족되지 않습니다.
⑤ 가격·환금성 — 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 66,500,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다. 가격 메리트는 별도의 실거래 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대입니다. 감정요항표상 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이 함께 있는 형태입니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 가람중학교 북동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅, 창호는 샷시창 등입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,045,000원/㎡, 토지면적은 212.0㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 15명 전입관계 재확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 4명 확인. 구본승 2025.07.08, 심재한 2025.05.19, 남동완 2025.05.19, 성옥선 2026.02.02의 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시점의 효력과 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 1,440,000,000원과 변경등기 1,800,000,000원이 함께 존재하므로 최신 권리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 별도 수행. 현재 최저가 66,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격대를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “점유·배당 확인”은 숙제
이 물건의 권리 구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 15명의 전입일은 모두 그 뒤라 대항력이 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 전입자가 15명에 이르고 모두 보증금·확정일자가 미상이며, 배당요구가 확인되는 사람은 4명입니다. 배당 시뮬레이션도 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 여기에 2022년 근저당 채권최고액 변경등기와 민간임대주택등기까지 있어 권리 자체보다 원본 확인의 양이 많은 물건입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%로 낮아졌어도 실거래 비교 근거가 없으므로 가격 측면의 ‘저평가’ 판정은 보류하는 것이 맞습니다. 인수는 0원, 확인할 것은 많다. 이 사건의 핵심은 그 두 문장입니다.
