38,220,000원
부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 5층 501호입니다. 감정가는 78,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,220,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격표보다 15명의 전입자와 보증금 미상 상태를 어떻게 정리하느냐에 있습니다.
권리 기준점은 2018.01.18. 설정된 온천새마을금고 근저당입니다. 확인된 전입자들의 전입일은 가장 이른 구본승의 2018.02.13.부터 시작해 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료 기준으로는 대항력 있는 임차인이 없고 매수인이 떠안을 보증금도 0원입니다. 다만 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·배당 순위는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 5층 501호 |
| 용도 | 근린시설 · 건물 내 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형) 혼재 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급 | 2026.08.21 · 부산지방법원 서부지원 북부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
말소기준권리는 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당입니다. 이후 2025.04.17. 같은 채권자에 의해 임의경매가 개시됐습니다. 2022.02.18.에는 기존 근저당의 채권최고액을 1,800,000,000원으로 변경한 등기도 확인됩니다. 예상배당 계산은 1,440,000,000원을 채권액 기준으로 하고 있으므로, 실제 채권범위와 배당관계는 등기와 채권계산서를 함께 대조해야 합니다.
② 전입자 15명 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
확인된 전입자는 총 15명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 2018.01.18. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 구본승·심재한·남동완·성옥선 4명은 배당요구 사실이 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 없음 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
15명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 인수는 없더라도 실제 배당액·최우선변제 여부와 점유 상태는 매각물건명세서 및 현황 원본을 통해 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
감정가 78,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 38,220,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 26,754,000원, 그 다음은 18,727,800원입니다. 다만 이 사건에서는 본건과 일치하는 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 “감정가 대비 절반 이하”라는 이유만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,087,960원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 37,132,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 온천새마을금고 미배당액은 1,402,867,960원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건과 일치하는 실거래 비교값이 없어 가격 적정성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 실제 점유 확인. 전입자 명단과 현재 실제 점유자가 일치하는지 호실별 현황을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제와 배당관계를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당요구 4명 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구 내용과 권리관계를 원본 문건에서 대조해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 1,440,000,000원과 2022.02.18. 변경 후 1,800,000,000원, 신청채권액 1,469,414,400원의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 38,220,000원은 감정가의 49%지만 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 금전적인 인수 위험만 보면 비교적 명확합니다. 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당보다 앞선 전입자가 없고, 확인된 15명 모두 후순위 전입이라 대항력 인수는 0원입니다. 그러나 전입자가 15명에 이르고 보증금·확정일자가 확인되지 않으며 4명이 배당요구를 한 만큼, 실제 명도와 배당관계는 단순하지 않습니다.
가격도 마찬가지입니다. 두 차례 유찰로 78,000,000원에서 38,220,000원까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교할 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “15명의 점유·배당관계를 확인한 뒤 그 불확실성을 감수할 가격인가”입니다.
