부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 5층 501호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가서의 건물 이용상태는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 함께 있는 구조로 기재돼 있습니다. 따라서 일반 아파트처럼 단순한 동일평형 비교를 적용하기보다는 501호의 실제 이용형태와 점유관계를 함께 보는 것이 중요합니다.
등기상 말소기준은 2018년 1월 18일 온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 1,440,000,000원으로 설정됐고 2022년 2월 18일 변경계약으로 1,800,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 경매개시결정은 2025년 4월 17일이며, 현재 회차 최저가 54,600,000원에서는 배당 후 채권 부족액이 크게 남지만, 이는 후순위 인수금이 아니라 근저당권자의 미배당 손실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 5층 501호 · 낙동대로1762번길 56 |
| 용도 | 근린시설 · 건물 이용상태는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 혼재 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매, 거래가액 61,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 뒤에 들어온 점유자들
현황조사상 확인되는 점유자는 15명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 조사된 점유자 수 그대로 15명입니다. 이들의 전입일은 2018.02.13부터 2024.04.01까지로, 모두 2018.01.18 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정 기준상 대항력 없음으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
배당요구가 확인되는 사람은 구본승·심재한·남동완·성옥선 4명입니다. 다만 모든 점유자의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 우선변제액 자체를 숫자로 확정할 수는 없습니다. 그럼에도 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦으므로, 배당을 받지 못한 보증금이 생기더라도 현재 제공된 권리판정상 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 54,600,000원으로 감정가 78,000,000원의 70%입니다. 소유자 하현의 2017년 매매 거래가액은 61,000,000원이지만, 과거 취득가격은 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 현재 확인되는 단지 자료만으로는 동일면적의 최근 실거래 비교기준을 확정하기 어려우므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,382,800원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 53,217,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 온천새마을금고 채권에 53,217,200원이 배당되고 1,386,782,800원의 미배당이 남는 시뮬레이션입니다. 이는 근저당권자의 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 54,600,000원 | 53,217,200원 | 1,386,782,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 1,402,867,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 1,414,127,572원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도 혼재. 감정평가상 건물 내에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 함께 있습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 기재돼 있어 501호의 실제 사용형태 확인이 중요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 212.0㎡, 공시지가 2,045,000원/㎡, 동측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 환금성. 단지 정보상 16세대 규모이고 최근 매각 사례에 의한 가격 비교 근거가 확인되지 않아, 일반적인 대단지 주거상품보다 가격 검증을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 15명 특정. 각 전입자가 실제로 501호 어느 부분을 점유하는지, 현재도 점유 중인지 확인해야 명도 비용과 기간을 추정할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없다고 판정됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 배당 규모는 별도로 점검해야 합니다.
- 배당요구 4명. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구가 확인되므로 실제 배당표와 배당종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 말소 및 임대사업자 관련 효력에 관한 매각물건명세서 기재를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 건물은 오피스텔·다세대 혼재입니다. 501호의 공부상 용도와 실제 사용상태가 수익률·대출·재매각성에 직접 영향을 줍니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교기준이 없으므로, 임대수익과 주변 개별 거래사례를 확인하기 전에는 할인율 자체를 가격 메리트로 보지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기 선후관계만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 15명의 전입은 전부 그 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 점유자가 15명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 데다, 사건 용도는 근린시설이고 건물은 오피스텔·다세대가 혼재합니다. 최근 동일물건 실거래 비교값도 없어 54,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 권리 인수는 낮지만, 명도·용도·가격 검증 난도는 높은 물건. 이 세 가지를 해결한 뒤에야 70% 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다.
