76,300,000원
부산지방법원 2025타경101300. 구포동 떠오름 3층302호입니다. 등기상 현 소유자는 하현이며, 2017.12.18. 매매를 원인으로 거래가액 87,000,000원에 취득한 소유권이 2018.01.18. 접수됐습니다. 같은 날 온천새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.17. 온천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
가격은 감정가 109,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 76,300,000원으로 내려와 있습니다. 하지만 가격 할인율과 시세 할인율은 다른 문제입니다. 이번 분석에서는 실제 거래가격을 기준으로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없으므로 “감정가 70% = 저렴”으로 해석하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 감정 이용상태 | 건물 내 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형) 구성 |
| 소유자 | 하현 · 거래가액 87,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차관계
말소기준권리는 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당입니다. 최초 등기에는 채권최고액 1,440,000,000원이 기재됐고, 2022.02.18. 변경등기로 채권최고액 1,800,000,000원이 기록돼 있습니다. 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액 1,440,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하며, 2025.09.29.에는 구본승 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 구본승의 임대차계약일은 2018.02.06., 주민등록일과 확정일자는 2018.02.13., 점유개시일은 2018.02.20.이고 임차보증금은 50,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 50,000,000원 | 2025.09.29 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
구본승: 302호 전부 · 주거(임차권등기) · 확정일자 2018.02.13. · 임차보증금 50,000,000원. 나머지 전입자는 보증금과 확정일자가 미상이며, 모두 전입일이 말소기준권리 이후입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 회차는 1회 유찰, 감정가 70%인 76,300,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 53,410,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 37,387,000원(감정가 34%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 76,300,000원 | 0원 | 1,365,473,400원 |
| 2회 유찰 · 49% | 53,410,000원 | 0원 | 1,387,951,380원 |
| 3회 유찰 · 34% | 37,387,000원 | 0원 | 1,403,685,966원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 74,526,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,773,400원과 온천새마을금고 74,526,600원으로 매각대금 76,300,000원이 전액 소진됩니다. 근저당 채권액 기준 미배당은 1,365,473,400원이고, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 감정요항상 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)이 함께 구성돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용이며 토지면적은 212.0㎡, 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 대조. 전입일만 보면 모두 말소기준 이후지만, 실제 점유 호실과 현재 거주 여부를 현황조사·매각물건명세서와 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 보증금 확인. 구본승의 보증금 50,000,000원 외 나머지 전입자는 보증금이 미상입니다. 대항력 없음과 별개로 명도 협의 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 구본승 임차권. 302호 전부에 관한 임차권등기이며 전입·확정일자는 2018.02.13., 점유개시는 2018.02.20.입니다. 말소기준권리 이후라 대항력 없음·매각 소멸 판정입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서를 원문 기준으로 대조하세요.
- 가격 상한 별도 설정. 현재 최저가 76,300,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 시세 대비 할인으로 평가하지 말고, 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 기준 온천새마을금고 배당은 74,526,600원, 근저당 채권액 기준 미배당은 1,365,473,400원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “15명 점유”는 확인사항
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 없고, 50,000,000원의 구본승 임차권도 말소기준권리 이후라 대항력 없음·매각 소멸로 정리됩니다. 금전적으로 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황상 전입 확인자가 15명이고 대부분 보증금이 미상이라, 실제 점유와 명도는 별도의 실무 확인사항입니다. 가격도 현재 76,300,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만 있을 뿐 시세와의 직접 비교 근거는 확보되지 않았습니다. 결론은 금전 인수는 0원으로 유리하지만, 점유관계와 가격 적정성 확인이 필요한 물건입니다.
