부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 떠오름 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 하현이며, 권리분석의 출발점은 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18. 변경계약으로 채권최고액 1,800,000,000원이 등기돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 구본승의 주택임차권등기가 이어집니다.
현재 최저매각가는 53,410,000원으로 감정가 109,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율만 보고 접근하기보다 다수 점유자의 실제 임대차 관계와 명도 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 현황조사에 나타난 전입은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 구본승을 제외한 다수 점유자의 보증금은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층302호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정요항상 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 외벽 대리석붙임·스톤코팅 · 승강기·난방·위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 하현 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸
말소기준권리는 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.17. 임의경매개시결정과 2025.09.29. 구본승의 주택임차권은 모두 그보다 늦습니다. 구본승은 임대차계약일 2018.02.06., 주민등록일 2018.02.13., 점유개시일 2018.02.20., 확정일자 2018.02.13.으로 확인되며 보증금은 50,000,000원입니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 전입은 모두 기준권리 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.19 | 아님 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.19 | 아님 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 2026.02.02 | 아님 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 아님 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 2025.09.29 | 아님 |
확인된 모든 전입일은 2018.01.18. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입 시점만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 특히 구본승은 302호 전부에 대한 주거 임차권등기가 존재하지만, 임대차계약일·주민등록일·확정일자 모두 기준권리 이후입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
떠오름은 2017.12.22. 사용승인된 16세대 규모 건물이며, 분석 대상 면적은 25.35㎡입니다. 다만 해당 면적과 일치하는 실거래 가격 비교가 확인되지 않아 최근 실거래 평균·최신 거래 기준의 가격 메리트 판정은 어렵습니다.
현재 최저가는 53,410,000원으로 감정가 109,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 자체가 아닙니다. 비교 가능한 실제 거래가격 없이 “감정가의 절반 수준이므로 싸다”라고 결론 내리면 안 됩니다. 이 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회로, 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 2. 근저당권 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 52,048,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 온천새마을금고 채권에 미배당 1,387,951,380원이 발생하고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가람중학교 북동측 인근이며 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 212.0㎡, 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정요항상 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)이 함께 있는 건물입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본과 다시 대조합니다.
- 구본승 임차권. 보증금 50,000,000원, 주민등록일·확정일자 2018.02.13., 점유개시일 2018.02.20.을 확인합니다.
- 다수 점유자 확인. 현황조사상 확인된 각 점유자의 실제 거주 여부와 현재 임대차 관계를 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07. 등기된 민간임대주택 관련 사항을 매각물건명세서와 대조합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율보다 현재 동일·유사 물건의 실제 거래가격을 우선 확인합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 결론이 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입과 구본승의 임차권등기는 모두 그 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사상 여러 점유자가 있고 대부분 보증금이 확인되지 않아 실제 인도 과정은 별도로 살펴야 합니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 2회 유찰돼 최저가가 53,410,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 정리돼 있으나, 점유 확인과 시장가격 검증을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
