부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 10층 1003호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태상 이 건물은 일부가 업무시설(오피스텔), 일부가 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용되고 있습니다. 현재 최저가는 50,470,000원으로 감정가 103,000,000원의 49%까지 내려온 상태입니다.

가격만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 단순 할인율보다 말소기준권리와 다수 전입자의 관계입니다. 기준권리는 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당이며, 확인된 전입일은 가장 이른 구본승의 2018.02.13부터 시작합니다. 따라서 조사된 15명 모두 기준권리보다 뒤에 전입했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2018.01.18 온천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이고 공동담보목록 제2018-21호가 기재되어 있습니다. 2022.02.18에는 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경되었습니다. 2025.04.17 경매개시결정은 기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·전입자 분석 — 15명 모두 기준권리 이후

사건 조사상 확인된 전입자는 15명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2018.01.18보다 늦어, 이 근저당권에 대항하는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 따라서 현재 권리관계상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

우선변제 여부는 보증금과 확정일자를 함께 확인해야 합니다. 배당요구 신고가 확인되는 사람은 구본승·심재한·남동완·성옥선 4명입니다. 각 전입자의 구체적인 점유 부분은 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다

현재 회차는 2회 유찰 후 50,470,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 35,329,000원, 4회 유찰 시 24,730,300원입니다. 그러나 확인된 가격 자료에서는 이 1003호와 직접 비교할 최근 실거래 금액을 기준으로 가격 우위를 검증하지 못하므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.

떠오름은 2017.12.22 준공, 16세대 규모이며 분석 대상 면적은 19.63㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 따라서 현재 2회 유찰이라는 사실 자체는 가격 매력을 보증하기보다, 이 유형의 물건이 시장에서 바로 소화되지 않았다는 점과 함께 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 미배당액은 1,390,838,460원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지면적은 212㎡, 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
• 환금성. 떠오름은 16세대, 2017.12.22 준공이고 분석 대상 면적은 19.63㎡입니다. 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0% 기록을 감안하면 실제 매수층과 재매각 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 15명과 실제 점유자 대조. 전입일은 모두 기준권리 이후지만, 1003호의 현재 점유자와 각 전입자의 점유 관계를 현황조사·매각물건명세서·현장에서 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 보증금 규모와 확정일자에 따라 최우선·우선배당 여부가 달라질 수 있습니다.
• 배당요구 4명 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구 내용과 실제 보증금 신고액을 원본 문건에서 확인하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 1,440,000,000원에서 2022.02.18 1,800,000,000원으로 변경된 부분과 실제 채권계산서를 대조하세요.
• 민간임대주택 표시 확인. 2022.12.07 기재된 민간임대주택 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
• 가격은 실거래로 재검증. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 19.63㎡ 전후 실제 거래·매물 가격을 입찰 직전에 확인하세요.
• 명도비용 반영. 선순위 임차인 인수는 없더라도 실제 점유자가 있는 경우 인도명령·협의 비용과 시간을 입찰가에 반영하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제

이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자 15명은 전부 그 뒤에 전입했습니다. 현재 계산상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 전형적인 인수형 경매는 아닙니다.

다만 전입자 수가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이며, 4명의 배당요구 신고도 존재합니다. 여기에 이미 2회 유찰됐고, 소형 다세대의 실제 거래가를 직접 대조하지 않은 상태이므로 50,470,000원이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 점유관계 확인과 가격 검증이 입찰 전 마지막 관문입니다.