부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 10층 1003호 다세대 물건입니다. 소유자 하현은 2017.12.18. 매매를 원인으로 거래가액 102,000,000원에 취득했고, 2018.01.18. 소유권이전과 함께 온천새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당의 최초 채권최고액은 1,440,000,000원이며 공동담보목록 제2018-21호가 기재돼 있습니다. 이후 2022.02.18. 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경된 등기도 확인됩니다.
권리의 기준점은 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당입니다. 경매개시결정은 2025.04.17.로 그보다 늦고, 현황조사에서 확인된 15명의 전입일 역시 가장 빠른 구본승의 2018.02.13.부터 시작해 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 15명 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 전원 확인되지 않았고 배당요구가 확인된 사람도 일부뿐이어서, 배당관계와 실제 점유·명도 상태는 단순하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 10층1003호 |
| 도로명 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 하현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 감정 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-원룸형)으로 구성된 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.18.
핵심은 을구 1번 온천새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산돼 경매 매각으로 소멸합니다. 2025.04.17. 임의경매개시결정 역시 후순위로 소멸합니다. 2022.12.07.에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 등기돼 있습니다. 이 부분은 금액으로 계산된 인수권리는 아니지만, 입찰 전 등기와 매각물건명세서의 처리 내용을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 15명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 15명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2018.01.18. 말소기준일 이후라 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 그러나 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판정할 수 없고, 일부만 배당요구가 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 103,000,000원, 현재 최저매각가는 72,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 상태입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
단지 정보상 떠오름은 2017.12.22. 준공, 16세대이며 비교 대상 면적은 19.63㎡로 표시돼 있지만 면적 일치 판정은 되지 않았습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이고, 확인된 낙찰가격 자료는 없습니다. 따라서 현재 가격의 투자 메리트는 현장 상태와 동일·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 70,402,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 온천새마을금고의 미배당액은 1,369,597,800원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당이 달라져도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 1,369,597,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 1,390,838,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 1,405,706,922원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,045,000원/㎡, 토지면적 212.0㎡, 지목은 대입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 확인. 각 점유자의 실제 점유 호실·점유 범위와 현재 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전원 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당관계와 명도 협상에는 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 구본승은 2025.07.08, 심재한과 남동완은 2025.05.19, 성옥선은 2026.02.02 배당요구가 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부와 관련 의무를 매각물건명세서·등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 72,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일·유사 면적 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 다수 점유가 확인된 만큼 공용관리비 체납과 내부 상태, 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 15명의 점유
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고, 확인된 임차인 15명도 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이를 곧바로 ‘쉬운 물건’으로 받아들이면 안 됩니다. 보증금과 확정일자가 전원 미상이고, 배당요구 여부도 엇갈리며, 2022년 민간임대주택등기까지 존재합니다. 가격 역시 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만 직접 비교 가능한 실거래가 없어 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 결론은 등기 인수는 낮지만, 점유·명도와 가격 검증 부담이 큰 다세대 물건입니다.
