부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 9층 901호입니다. 소유자 하현은 2017.12.18. 매매를 원인으로 2018.01.18. 소유권을 이전받았고 거래가액은 69,000,000원으로 등기돼 있습니다. 같은 날 온천새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당을 설정했으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2022.02.18. 그 근저당의 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경됐고, 2025.04.17. 온천새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
권리의 선후만 보면 조사된 전입자들은 모두 2018.01.18. 이후 전입입니다. 가장 빠른 전입도 2018.02.13.이므로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많다는 점은 별개의 확인 포인트입니다. 특히 배당표에도 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다고 명시돼 있으므로, 계산상 인수 0원만 보고 임대차 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층 901호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 용도 | 다세대 |
| 소유자 | 하현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.18.
말소기준권리는 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 2022.12.07. 민간임대주택등기도 기재돼 있으며, 내용상 2018.01.05. 민간임대주택 등록을 원인으로 임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라고 적혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입자 15명, 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 미상 | 2025.07.08 | 해당 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 없음 | 미상 | 2026.02.02 | 해당 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 2025.05.19 | 해당 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 2025.05.19 | 해당 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
실제 임차관계 조사 대상은 15명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일만 놓고 보면 15명 전부 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 사실이 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 48,300,000원
감정가는 69,000,000원, 현재 최저매각가는 48,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 상태입니다. 다만 동일 면적 실거래가가 제시되지 않았고, 단지 정보상 목표 면적 13.02㎡는 시세 매칭이 확인되지 않았으므로 48,300,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,269,400원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 47,030,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 온천새마을금고 채권에 47,030,600원이 배당되고 1,392,969,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 단지 정보. 떠오름은 16세대, 사용승인일은 2017.12.22.로 제시돼 있으며 관련 경매의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 15명 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에서 보증금과 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 구본승·심재한·남동완·성옥선의 배당요구 접수 내용과 채권액을 확인하세요.
- 현재 점유자 확인. 여러 명의 전입 기록이 있으므로 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 행정상 처리 여부를 원문에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 48,300,000원은 감정가의 70%지만, 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 없어 시세 할인 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 후순위, 승부처는 임차 확인과 가격
이 사건의 말소기준은 2018.01.18. 온천새마을금고 근저당이고, 조사된 전입자 15명은 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 15명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 4명은 배당요구를 했기 때문에 임차관계를 “문제 없음” 한마디로 끝낼 물건은 아닙니다.
가격 역시 감정가 69,000,000원에서 한 차례 유찰돼 48,300,000원까지 내려왔지만, 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 결국 이 물건은 권리 선후는 비교적 명확하지만, 임차 세부내용과 시세 확인을 끝내야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
