부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 9층 901호, 용도는 다세대입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 2022.02.18 변경등기에는 채권최고액 1,800,000,000원이 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.04.17이며 신청채권자는 온천새마을금고입니다.
현황조사상 확인되는 임차인은 15명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.01.18보다 늦습니다. 따라서 주어진 조사결과에서는 15명 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제 순위와 실제 배당액은 최종 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 9층 901호 · 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 56 |
| 물건종류 | 다세대 · 떠오름 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 33,810,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 규모 | 2017.12.22 · 떠오름 16세대 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
② 임차인 — 실제 임차인 15명, 전원 말소기준 후 전입
확인된 15명 가운데 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복 신고를 제외할 필요 없이 실제 임차인 15명입니다. 전입일은 모두 2018.01.18 이후로 조사돼 대항력은 없는 것으로 판정됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구본승 | 2018.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.08 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.02 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 엄노을 | 2023.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.19 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰 49%, 그러나 실거래 비교는 보수적으로
감정가는 69,000,000원, 현재 최저매각가는 33,810,000원으로 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 23,667,000원, 4회 유찰 시 16,566,899원으로 제시돼 있습니다.
다만 가격 판단에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 시세와의 비교입니다. 떠오름은 16세대이고 2017.12.22 준공됐으며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 해당 면적과 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않아 현재 최저가 33,810,000원을 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,008,580원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 32,801,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 온천새마을금고 채권 1,440,000,000원 중 32,801,420원이 배당되고, 미배당액은 1,407,198,580원입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 기호 16~31은 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용되는 건물이며, 본건의 사건 용도도 다세대입니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 가람중학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 도로에 접합니다. 토지는 주상용으로 이용되고 공시지가는 2,045,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 떠오름은 16세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않아 환금가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 현재 최저가 33,810,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기 원본 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차인 15명. 전원 말소기준 후 전입으로 대항력은 없다고 판정돼 있지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구와 최우선변제 가능성을 최종 명세서에서 대조하세요.
- 배당 미달 오해 금지. 현재 회차 근저당 미배당액 1,407,198,580원은 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 33,810,000원, 3회 유찰 시 23,667,000원, 4회 유찰 시 16,566,899원으로 계산돼 있으므로 회차별 자금계획을 분리해 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문과 당해세·관리비·점유현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 확신은 아직 부족하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2018.01.18 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 15명은 모두 그 이후 전입해 주어진 조사결과에서는 대항력이 없습니다. 현재 최저가를 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가 69,000,000원에서 33,810,000원까지 내려왔지만, 해당 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 가격을 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 16세대 규모의 다세대라는 환금 특성과 민간임대주택등기 확인사항까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원이지만, 실거래와 민간임대주택등기를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
