부산지방법원 2025타경101300. 부산 북구 구포동 ‘떠오름’ 3층 301호입니다. 경매 용도표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 이 건물이 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 함께 있는 건물로 기재돼 있습니다. 따라서 아파트형 물건으로 단순하게 볼 수 없는 구조입니다.
권리의 기준점은 2018.01.18 설정된 온천새마을금고 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 1,440,000,000원이었고, 2022.02.18 변경등기로 채권최고액이 1,800,000,000원으로 변경됐습니다. 등기에는 공동담보목록 제2018-21호가 기재돼 있어 이 거액을 301호 한 호실만의 채무 규모로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101300 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 3층301호 · 낙동대로1762번길 56 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태상 업무시설(오피스텔)·공동주택(다세대주택) 혼재 건물 |
| 소유자 | 하현 · 2017.12.18 매매 · 거래가액 61,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 1,469,414,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 10층 건물 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 전입
핵심은 전입 시점입니다. 가장 빠른 점유자 구본승의 전입일도 2018.02.13으로 말소기준권리인 2018.01.18보다 늦습니다. 확인된 15명 모두 같은 구조이므로 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인은 없습니다. 이에 따라 현재 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 15명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄노을 | 2023.08.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중실 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구본승 | 2018.02.13 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유주 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성재 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재한 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영주 | 2018.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동해 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남동완 | 2024.02.02 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유호준 | 2018.07.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대훈 | 2021.11.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동희 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성옥선 | 2018.04.03 | 미상 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병선 | 2018.02.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대형 | 2022.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 15명은 중복신고가 아닌 실제 점유자 15명으로 봅니다. 이 가운데 구본승·심재한·남동완·성옥선은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 37,730,000원으로 감정가 77,000,000원의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 26,411,000원, 그 다음은 18,487,700원입니다. 그러나 떠오름의 비교 가능한 실거래 금액과 최근 거래금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 1,440,000,000원 | 36,650,860원 |
| 미배당 | - | 1,403,349,140원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산은 채권최고액 1,440,000,000원을 기준으로 잡혀 있습니다. 등기부에는 2022.02.18 채권최고액을 1,800,000,000원으로 변경한 등기가 별도로 존재합니다. 또한 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가람중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 외벽은 대리석붙임·스톤코팅 등, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용, 공시지가 2,045,000원/㎡이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고 도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 이용상태. 건물 전체는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택·도시형생활주택 원룸형)이 혼재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 15명의 보증금·확정일자·점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 대항력 승계는 없더라도 보증금 규모에 따라 배당구조가 달라질 수 있으므로 소액임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록상태와 매각 후 처리관계를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당에 공동담보목록 제2018-21호가 기재돼 있으므로 배당과 채권 잔액을 301호 단독 채무처럼 해석하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 37,730,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인근 오피스텔·다세대 및 같은 건물의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 점유자 15명이 확인되는 만큼 낙찰 후 각 점유자의 점유현황과 인도 절차를 개별적으로 정리해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격 검증
이 사건은 말소기준일보다 앞선 임차인이 없어 대항력 보증금 승계 위험은 0원으로 계산됩니다. 권리 순위 자체는 비교적 명확합니다. 다만 점유자가 15명이고 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 배당과 명도는 추가 확인이 필요합니다.
가격도 같은 태도로 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 37,730,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 가격이 시세보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “인수 0원”과 “가격 메리트”를 같은 말로 착각하지 않는 것입니다. 권리상 승계 부담은 없지만, 입찰 전에는 임차관계·민간임대주택등기·공동담보·실제 거래수준을 각각 분리해 확인해야 합니다.
