부산지방법원 2024타경5481. 부산 수영구 광안동 ‘아리스타’ 2층 201호 다세대주택입니다. 권리분석의 기준점은 2018.06.07 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 이후 2024.09.12 임의경매개시결정, 2024.10.17 조정은의 가압류 7,800,000원, 2025.01.21 류건우의 주택임차권등기가 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 부분은 임차관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 인원은 26명이고, 가장 이른 전입일도 2018.07.09로 말소기준일 2018.06.07보다 늦습니다. 따라서 조사된 인원은 모두 말소기준보다 후순위입니다. 특히 류건우는 건물 전부에 대해 보증금 126,000,000원, 계약일 2022.09.01, 전입·점유개시 2022.09.20, 확정일자 2022.09.01의 임차권등기가 있으나 역시 말소기준보다 늦어 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 2층201호 (광안동, 아리스타) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 · 사용승인일 2018.05.24 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.06.07 하나은행
말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 조정은의 가압류, 류건우의 주택임차권은 모두 그 뒤에 설정·등기돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 26명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 인원은 26명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되는 류건우 외에는 금액·확정일자가 확인되지 않은 인원이 많지만, 전입일 자체가 모두 말소기준인 2018.06.07 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 아래 인원은 모두 실제 조사된 임차·점유 관련 인원입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 / 미상 | 2024.10.23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 / 미상 | 2024.10.07 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 / 미상 | 2024.10.04 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 / 미상 | 2024.11.01 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 / 미상 | 2024.10.08 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 / 미상 | 2024.10.08 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 / 미상 | 2024.10.24 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 류건우 | 2022.09.20 | 126,000,000원 / 2022.09.01 | 2025.01.21 | 대항력 없음말소기준 후순위승계 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가 148,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 148,000,000원입니다. 이 사건에서 가격 비교에 사용할 최신 실거래 금액은 확인되지 않으므로, 148,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 단지명 | 아리스타(ARISTA) |
|---|---|
| 세대수 | 19세대 |
| 사용승인 | 2018.05.24 |
| 현재 회차 | 신건 · 감정가 100% · 148,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 감정가 80% · 118,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 감정가 64% · 94,720,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 가압류 · 조정은 | 7,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,872,000원을 제외한 145,128,000원이 하나은행에 배당되고, 총 채권 미배당액은 2,022,672,000원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다른 문제이며, 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근이며 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2018.05.24이며, 위생·급배수·승강기·무인공동현관·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문으로 각 호 내부를 확인하지 못해 응찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.06.07 하나은행 근저당권이 기준이며, 이후 권리는 매각 소멸 구조인지 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 201호 현재 점유자 확인. 조사 인원 26명 중 실제 현재 201호 점유자가 누구인지 현장과 최신 서류로 확인해야 합니다.
- 류건우 임차권 확인. 보증금 126,000,000원, 전입 2022.09.20, 확정일자 2022.09.01, 임차권등기 2025.01.21의 원문을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 관련 문구를 등기 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가·최저가 148,000,000원을 주변 동일·유사 다세대의 최근 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 실제 이용상태를 보수적으로 반영하세요.
- 배당과 인수 구분. 하나은행 미배당액이 크더라도 그 자체가 매수인 인수액은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격”
이 물건은 숫자만 보면 복잡해 보입니다. 하나은행 근저당 채권최고액이 2,160,000,000원이고, 전입·임차 조사 인원도 26명이며, 류건우의 임차보증금도 126,000,000원입니다. 그러나 권리 순서를 놓고 보면 결론은 단순합니다. 기준은 2018.06.07 하나은행 근저당이고, 조사된 모든 전입은 그 이후입니다. 그래서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 ‘안전하니 바로 입찰’로 연결하면 안 됩니다. 26명의 전입·점유 조사, 민간임대주택등기, 폐문으로 확인하지 못한 내부 상태가 남아 있고, 148,000,000원의 가격이 최근 시장보다 유리한지 판단할 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 점유·명도와 가격은 확인 필수입니다.
