부산지방법원 2024타경5481. 수영구 광안동 아리스타 2층 204호, 공부상 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사해강이고 2018.06.07 소유권보존과 같은 날 하나은행 근저당 채권최고액 2,160,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024.09.12 임의경매개시결정과 2024.09.19 송배경의 주택임차권이 등기됐으며, 이 두 권리는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
권리의 숫자만 보면 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사와 문건접수에는 전입·임차관계가 26명 확인되고, 그중 204호 전부를 특정한 사람은 임차권자 송배경입니다. 나머지는 점유부분이 미상이고 보증금도 확인되지 않았습니다. 다만 각 전입일은 모두 2018.06.07 말소기준 이후라 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 2층204호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
| 토지 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,622,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인·전입 관계 — 204호는 송배경, 나머지는 점유부분 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송배경 | 204호 전부 | 2020.09.01 | 110,000,000원 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 미상 | 2018.07.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 미상 | 2021.06.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 미상 | 2021.07.12 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 미상 | 2022.01.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 미상 | 2022.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 미상 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류건우 | 미상 | 2022.09.20 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 미상 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 미상 | 2022.11.28 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 미상 | 2023.03.03 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 미상 | 2023.05.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 미상 | 2023.07.21 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 미상 | 2023.09.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 미상 | 2023.09.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 미상 | 2024.01.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 미상 | 2024.04.08 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 미상 | 2024.04.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 미상 | 2024.04.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·전입자로 집계되는 사람은 26명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 송배경은 204호 전부에 관해 임차보증금 110,000,000원, 임대차계약일 2020.07.28 및 2022.08.15, 주민등록·점유개시 2020.09.01, 확정일자 2020.07.28 및 2022.08.16으로 임차권등기가 돼 있습니다.
송배경의 주민등록·점유개시일 2020.09.01은 말소기준 2018.06.07보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 보증금 110,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 그 밖의 전입자들도 가장 이른 전입일이 2018.07.09로 모두 말소기준 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 150,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 153,000,000원 기준 하나은행 근저당 채권최고액에는 2,009,942,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 2,009,942,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 2,040,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 2,064,242,560원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 따라 인수되는 유형이 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 실거래 자료가 없어 현재 최저가 153,000,000원의 시세 대비 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·공동주택·단독주택·학교가 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 승강기·위생·급배수·무인공동현관·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 각 호가 폐문돼 내부를 확인하지 못했으므로 응찰 시 재확인이 필요합니다.
- 단지 규모. 아리스타(ARISTA)는 19세대이며 사용승인일은 2018.05.24입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 실제 점유자 특정. 임차권자는 송배경으로 204호 전부가 특정되지만, 현황조사에 함께 나타난 다수 전입자의 실제 호실과 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 송배경 임차권 원문 대조. 보증금 110,000,000원, 전입·점유개시 2020.09.01, 확정일자와 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.07.01 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 수리비와 하자를 가격에 반영할 수 있도록 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 신건 최저가와 직접 비교할 실거래 시세가 없어 153,000,000원이 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현재 전입·점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 점유 확인은 가볍지 않다”
이 사건의 말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당입니다. 204호 임차권자 송배경의 전입일은 2020.09.01이고, 그 밖에 확인된 전입자들도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 보증금 110,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 사건도 아닙니다.
반면 권리의 깔끔함과 별개로 현황조사에 잡힌 전입자가 많고 다수의 점유부분·보증금이 미상이며, 감정 당시 내부도 확인되지 않았습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 153,000,000원의 가격 메리트는 판단하기 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 낮음, 점유·명도 확인은 높음, 가격 판단은 보류입니다.
