부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 2층 205호로, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 사용승인일은 2018.05.24이고 소유자는 주식회사해강입니다. 권리의 출발점은 같은 해 2018.06.07 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정, 조윤하의 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특이점은 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 실제 임차인은 26명이고, 가장 빠른 전입도 2018.07.09로 말소기준일인 2018.06.07보다 늦습니다. 따라서 현재 자료의 판정대로 모두 대항력 없음입니다. 조윤하는 보증금 10,000,000원, 임대차계약일 2024.02.17, 점유개시 2024.02.23, 전입·확정일자 2024.02.26이며 2025.03.21 임차권등기를 마쳤으나 역시 말소기준보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 2층205호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.06.07 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.04.15 주택도시보증공사 가압류 120,000,000원, 2024.09.12 임의경매개시결정, 2025.03.21 조윤하의 주택임차권 10,000,000원이 이어집니다. 현재 자료상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 26명, 확인된 전입은 모두 후순위
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 아래 26명 모두 실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람입니다. 현재 자료상 전입일은 전원 2018.06.07 말소기준일 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 조윤하를 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당 및 최우선변제 여부는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 10,000,000원 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
아리스타(ARISTA)는 사용승인일 2018.05.24, 확인된 공동주택 세대수는 19세대입니다. 본건의 확인 대상 면적은 13.55㎡이나 동일 면적 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 100,000,000원이나 최저가 100,000,000원을 최근 거래와 직접 비교할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 특히 감정평가 이용상태에는 이 건물 안에 다세대주택과 오피스텔이 함께 존재하는 것으로 기재되어 있어, 비교사례를 선정할 때도 205호와 같은 다세대주택 용도·면적을 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
100,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,200,000원을 제외한 97,800,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 2,182,200,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근. 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2018.05.24. 위생·급배수·승강기·무인공동현관·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정평가서상 1호부터 18호 및 31호는 공동주택(다세대주택), 19호부터 30호는 업무시설(오피스텔)입니다. 본건은 다세대주택입니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 504.0㎡, 공시지가 1,622,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 26명의 전입은 모두 후순위지만, 다수의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 문건접수 내역을 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 소액임차인 해당 여부와 배당 순서를 별도로 확인해야 합니다.
- 조윤하 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입·확정일 2024.02.26, 임차권등기 2025.03.21입니다. 말소기준 후순위로 현재 자료상 소멸 대상입니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.07.01 민간임대주택 등기가 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 통해 매각 후 처리 여부를 재확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래가가 확인되지 않았습니다. 감정가 100,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 같은 용도·면적의 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 과정에서 각 호 내부를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있으므로 실제 내부 상태를 응찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 별개
이 사건의 권리 구조는 기준점이 분명합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 26명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 조윤하의 10,000,000원 임차권까지 포함해 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 다수 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 예상배당 역시 당해세와 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 여기에 동일 면적 실거래 근거도 없어 100,000,000원이 시장 대비 싸다는 판단을 할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 점유·배당 확인과 가격 검증이 반드시 필요한 신건으로 보는 것이 적절합니다.
