부산지방법원 2024타경5481. 부산 수영구 광안동 아리스타 3층 307호, 전용면적 22.42㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 출발점은 2018.06.07. 설정된 하나은행 근저당권 2,160,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원과 김영수의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
눈에 띄는 부분은 임차관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 27명이고, 그중 김영수를 제외한 26명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 하지만 전입일은 모두 2018.06.07.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 날짜 기준으로는 이들이 선순위 대항력을 갖는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 보증금 규모가 확인되지 않은 사람이 많아 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 점유관계는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 3층 307호 (광안동, 아리스타) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 22.42㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.07. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤에 임차·가압류가 놓인다
② 임차인 분석 — 대항력보다 ‘점유 확인’이 핵심
조사된 임차인은 총 27명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 27명 모두 별개의 조사 임차인으로 집계합니다. 가장 빠른 전입은 정호경의 2018.07.09.로, 이 역시 말소기준일 2018.06.07.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만 놓고 보면 전원 대항력 없음으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영수 | 2019.11.01 | 100,000,000원 | 2023.11.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
김영수의 임차권등기에는 임대차계약일 2019.10.12.(1차), 2021.10.08.(2차), 확정일자 2019.10.14.(1차), 2021.10.15.(2차), 임차보증금 100,000,000원(1차)과 120,000,000원(2차)이 함께 기재되어 있습니다. 현재 배당·인수 판단에서는 말소기준 뒤의 전입 및 임차권이라는 점이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 신건 169,000,000원, 시세 단정은 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 169,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 169,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 2,004,166,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 2,037,492,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 2,064,154,240원 | 0원 |
하나은행 근저당 채권최고액이 2,160,000,000원으로 매각가를 크게 웃돌기 때문에 어느 시나리오에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 유찰될수록 채권자의 미배당액만 커지고, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,170,000,000원, 예상 채권자 배당 165,834,000원, 미배당 2,004,166,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지면적은 504.0㎡이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 용도. 본건은 다세대주택으로 분류됩니다. 감정평가 당시 각 호 내부는 폐문으로 확인하지 못해 응찰 시 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 전입 명의가 27명에 달하므로 현재 307호를 실제 사용하는 사람과 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 보증금 미상 26명 확인. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 가능성이 배당구조에 영향을 줄 수 있으므로 보증금 자료를 대조해야 합니다.
- 김영수 임차권 원문 확인. 임차권등기에는 1차 100,000,000원, 2차 120,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준 뒤이지만 계약·보증금 변동 내역을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01. 등록된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 별도 산정. 현재는 감정가 169,000,000원 그대로인 신건이지만 비교 실거래 가격 근거가 없어 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 경매”는 다르다
이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2018.06.07. 하나은행 근저당보다 앞선 전입 임차인은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 순위만 보면 선순위 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
하지만 실무 난도는 다른 문제입니다. 조사된 임차인이 27명이고 그중 26명의 보증금이 확인되지 않았으며, 별도의 주택임차권등기와 민간임대주택등기도 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮지만 점유·최우선변제·임대등록 확인 부담이 큰 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 더구나 실거래 비교 근거가 없어 신건 최저가 169,000,000원이 가격상 유리하다고 평가할 수도 없습니다. 권리상 인수 0원이라는 한 가지 숫자보다, 누가 실제 점유하고 있고 어떤 보증금 관계가 남아 있는지를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
