부산지방법원 2024타경5481. 부산 수영구 광안동 아리스타 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 “오피스텔임”이라는 비고가 있습니다. 감정 이용상태에서도 건물 일부 호실이 업무시설(오피스텔)로 이용되는 것으로 적혀 있습니다. 소유자는 주식회사해강이며, 2018.06.07 하나은행이 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 165,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 현황조사에는 총 27명의 전입자가 확인됩니다. 이들 중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유 부분도 미상입니다. 따라서 등기 순위만 보고 단순한 공실형 물건처럼 접근하기에는 명도 확인량이 많은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 5층501호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당보다 앞선 임차인이 없다
핵심은 2018.06.07 하나은행 근저당입니다. 현황조사상 가장 빠른 전입도 정호경의 2018.07.09로, 말소기준일보다 뒤입니다. 김예화의 주택임차권은 2024.01.26 등기됐고 전입일도 2020.01.20이므로 역시 말소기준 이후입니다. 등기자료상 해당 임차권과 2024.09.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 27명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 및 접수내역에서 확인되는 인원은 27명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 승계자를 제외할 사안도 없습니다. 이 중 11명은 배당요구 접수가 확인됩니다. 다만 김예화를 제외하면 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않는 경우가 대부분입니다. 순위상 대항력은 없지만 점유관계와 실제 계약내용은 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예화 | 2020.01.20 | 100,000,000원* | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 김예화 임차권 등기에는 임차보증금 100,000,000원(1차), 130,000,000원(2차), 임대차계약일 2019.01.06(1차)·2021.12.16(2차), 확정일자 2020.01.07(1차)·2021.12.20(2차)가 함께 기재되어 있습니다. 전입일은 2020.01.20으로 말소기준 2018.06.07 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 2,160,000,000원 중 161,890,000원이 배당되고, 계산상 미배당은 1,998,110,000원입니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 매수인이 떠안는 금액으로 계산되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 1,998,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 2,030,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 2,056,678,400원 | 0원 |
배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 가격·환금성 판단 — 신건 가격의 시세 검증이 필요하다
현재 최저가는 감정가의 100%인 165,000,000원입니다. 아리스타의 준공일은 2018.05.24, 단지 정보상 총 19세대이며 대상면적 정보는 29.13㎡이나 면적 일치는 확인되지 않습니다. 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 165,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트 단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 외벽은 화강석붙임·스톤코트·몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 504.0㎡, 공시지가 1,622,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 건물은 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)로 구성되며, 본건 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 조사된 27명의 현재 실제 거주·점유 여부와 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김예화를 제외한 다수 점유자의 보증금이 미상입니다. 후순위라 대항력은 없지만 명도 협의에는 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 김예화 임차권 원본 대조. 등기에는 1차 100,000,000원과 2차 130,000,000원이 함께 적혀 있으므로 계약 변경 경위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 등기의 매각 후 처리와 의무관계를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 매각물건명세서의 오피스텔 비고를 함께 확인하고 실제 사용상태를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 165,000,000원을 주변 동일 이용형태 실거래와 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 직전 변경사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “27명 점유”가 더 중요하다
등기 순위만 놓고 보면 구조는 분명합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 모든 전입자와 김예화 임차권은 그 이후여서 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현황조사 인원이 27명이고 상당수의 계약내용이 확인되지 않아, 실제 입찰 난도는 단순 권리사건보다 높습니다. 더구나 신건 최저가가 165,000,000원인데 이를 직접 검증할 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 권리 인수는 낮지만 점유·명도와 가격 검증은 보수적으로. 이 사건은 그 두 가지를 해결한 뒤 응찰 여부를 정해야 하는 유형입니다.
