부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 오피스텔임이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 내용도 이 건물을 공동주택과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 건물로 설명합니다. 이 사건에서 권리분석의 기준점은 2018.06.07 하나은행 근저당 2,160,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 이유진 씨의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
문제는 등기 순서보다 점유관계의 양입니다. 현황조사와 문건접수 등에 등장하는 사람은 총 26명이고, 이유진 씨를 제외한 다수의 보증금은 미상입니다. 다만 이들의 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2018.06.07보다 늦어, 현재 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 이유진 씨 역시 2024.02.13 전입, 보증금 10,000,000원, 확정일자 없음이며 임차권등기는 2026.05.14 접수된 후순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 5층503호 (광안동, 아리스타) |
| 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 · 사용승인일 2018.05.24 · 5층 503호 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2018.06.07 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고 채무자는 주식회사해강입니다. 2024.04.15 주택도시보증공사의 120,000,000원 가압류와 2024.09.12 하나은행의 임의경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2026.05.14 이유진 씨의 주택임차권등기도 보증금 10,000,000원의 후순위 권리로 매각 소멸로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 26명
보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없으므로, 현재 확인되는 점유·임차인은 26명입니다. 전입일은 모두 2018.06.07 말소기준권리보다 뒤여서 현재 판정상 대항력은 없습니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 상태는 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022-09-20 | 미상 | 2024-11-26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장경옥 | 2021-07-12 | 미상 | 2024-10-23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송배경 | 2020-09-01 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조윤하 | 2024-02-26 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김명현 | 2022-01-26 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김채영 | 2024-04-29 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송다희 | 2023-09-25 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허태영 | 2023-03-03 | 미상 | 2024-10-07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조수빈 | 2024-04-11 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현서 | 2021-12-20 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경임 | 2022-02-23 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조수현 | 2021-02-01 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성모 | 2020-07-29 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성유미 | 2022-04-22 | 미상 | 2024-10-21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김연희 | 2021-06-22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전수연 | 2023-07-21 | 미상 | 2024-10-04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 공세빈 | 2024-04-08 | 미상 | 2024-10-21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최현성 | 2023-03-24 | 미상 | 2024-11-01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하혜림 | 2022-10-11 | 미상 | 2024-10-08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 표정현 | 2024-01-10 | 미상 | 2024-10-08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| HU DUO | 2023-09-28 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현석 | 2022-02-03 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤아 | 2023-05-12 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강미조 | 2022-11-28 | 미상 | 2024-10-24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정호경 | 2018-07-09 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유진 | 2024-02-13 | 10,000,000원 | 2026-05-14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 110,000,000원입니다. 현재 회차는 신건으로 0회 유찰입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 110,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판정할 수 있는 근거가 없습니다. 따라서 가격 메리트는 보류하고 권리 안전성만으로 점수를 올리는 접근은 피해야 합니다.
유찰 시나리오는 1회 유찰 시 88,000,000원, 2회 유찰 시 70,400,000원입니다. 다만 이 숫자는 시세가 아니라 감정가 대비 회차별 최저가격이므로, 가격이 내려간다는 이유만으로 곧바로 ‘저렴하다’고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,340,000원을 제외한 107,660,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 2,172,340,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남동측 인근으로, 아파트 단지·공동주택·단독주택·학교 등이 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2018.05.24이며, 위생·급배수·승강기·무인공동현관·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 504.0㎡, 공시지가 1,622,000원/㎡입니다.
- 확인사항. 감정 당시 폐문으로 각 호 내부를 확인하지 못했으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 26명 점유관계 대조. 현황조사상 이름과 실제 503호 점유자가 일치하는지 현장과 최신 서류에서 다시 확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 이유진 임차권등기. 보증금 10,000,000원, 전입 2024.02.13, 임차권등기 2026.05.14이며 확정일자는 없습니다. 후순위 소멸권리지만 실제 배당관계는 법원 배당표에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 매각물건명세서에는 오피스텔이라고 기재되어 있으므로 실제 공부상 용도와 이용 상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 110,000,000원만으로 싸다고 판단하지 말고 별도의 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 가장 긍정적인 지점은 명확합니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에 등장하는 점유·임차인이 26명에 이르고, 다수의 보증금이 미상이며 내부도 확인되지 않았습니다. 여기에 2022.07.01 민간임대주택등기와 2026.05.14 이유진 씨의 임차권등기까지 있어 서류 대조의 양이 적지 않습니다.
또한 현재 최저가 110,000,000원을 직접 비교할 실거래 자료가 없으므로 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 비교적 안전하지만, 점유·용도·가격 확인을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
