부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 4층 404호로, 경매 용도는 근린시설이고 매각물건명세서 비고에는 “오피스텔임”이라고 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사해강입니다. 핵심 권리는 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2018-186호가 기재돼 있으므로 채권최고액 전체를 404호 하나만의 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
그 뒤 2024.04.15 주택도시보증공사의 120,000,000원 가압류가 붙었고, 2024.09.12 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 권리 자체의 인수 구조는 단순하지만, 현황조사에 등장하는 임차인들의 점유부분이 모두 미상이라는 점은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 4층404호 (광안동, 아리스타) |
| 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 6층 건물 · 사용승인일 2018.05.24 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.07.01 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
말소기준권리는 2018.06.07 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 하나은행의 경매개시결정은 모두 후순위로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 26명, 모두 대항력 없음
현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 26명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 사람은 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2018.06.07보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 26명 모두 점유부분·보증금·확정일자가 미상이므로, 누가 실제로 404호를 점유하는지는 반드시 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.11.26 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.23 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.07 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.04 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.11.01 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 103,716,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 2,280,000,000원, 예상배당은 103,716,000원, 미배당은 2,176,284,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
하나은행의 등기상 채권최고액은 2,160,000,000원이지만 이 근저당에는 공동담보목록 제2018-186호가 기재되어 있습니다. 사건의 신청채권자 청구액은 1,828,117,328원입니다. 따라서 등기상 채권최고액과 이 404호의 실제 담보부채를 동일한 숫자로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 가격 판단 — 신건이지만 ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 106,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 아리스타(ARISTA)는 2018.05.24 사용승인된 것으로 확인되지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인만 보고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 단계가 아닙니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 2,176,284,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 2,197,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 2,213,781,120원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수영초등학교 남동측 인근으로 아파트 단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 각 호 내부를 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 실제 점유자 특정. 26명 모두 점유부분이 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 404호와 연결되는 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임차인 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의 판단을 위해 원문 보완이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 신고가 확인된 임차인과 그렇지 않은 임차인이 함께 존재합니다. 각자의 문건접수 내역을 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 하나은행 근저당 채권최고액 2,160,000,000원에는 공동담보목록 제2018-186호가 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 실제 이용상태와 시설 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가 106,000,000원은 감정가와 동일하지만 비교 가능한 실거래 근거가 없어 감정가 자체를 시세로 간주하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 문제는 점유 확인
이 사건의 등기 순위만 보면 구조는 분명합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 임차인 26명의 전입 역시 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
그렇다고 확인 작업이 끝나는 물건은 아닙니다. 26명 전원의 점유부분·보증금·확정일자가 미상이고, 감정 당시 내부도 확인되지 않았습니다. 특히 이들 중 누가 실제 404호를 점유하는지 특정하는 것이 가장 먼저 해결해야 할 과제입니다. 여기에 직접 비교할 실거래 가격 근거도 없어 신건 106,000,000원에 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 결론은 “인수권리는 정리되지만, 점유와 가격은 확인 후 판단”입니다.
