부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 3층 305호 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 각각 102,000,000원으로 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사해강이고, 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 2,160,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-186호가 기재돼 있습니다.
말소기준 이후에는 2022.07.01 민간임대주택등기, 2024.04.15 주택도시보증공사의 120,000,000원 가압류, 2024.09.12 하나은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 민간임대주택등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있어, 금액 인수 0원 판단과 별개로 경매 후 효력 범위를 입찰 전 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 3층305호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 다세대 · 대상면적 13.55㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 · 사용승인일 2018.05.24 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,622,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
핵심은 2018.06.07 하나은행 근저당입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 26명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 임차인은 26명입니다. 전입일은 가장 빠른 정호경의 2018.07.09부터 김채영의 2024.04.29까지로, 모두 말소기준일 2018.06.07 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 전원 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 미상이며, 류건우·장경옥·허태영·성유미·전수연·공세빈·최현성·하혜림·표정현·강미조는 배당요구가 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 2024.11.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 2024.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 2024.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 2024.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 2024.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 2024.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 2024.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 2024.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 2024.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 2024.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 99,772,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,280,000,000원 중 99,772,000원이 배당되고, 미배당은 2,180,228,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2018-186호가 기재돼 있어 실제 배당은 원본 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 102,000,000원 | 99,772,000원 | 2,180,228,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 81,600,000원 | 79,731,200원 | 2,200,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,280,000원 | 63,704,960원 | 2,216,295,040원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 실거래 확인 전 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 102,000,000원입니다. 아리스타는 19세대, 사용승인일은 2018.05.24입니다. 다만 이 호와 직접 비교할 동일 면적 실거래 가격은 확인되지 않아, 102,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단하지 않습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다 실제 거래·매물과 대상 호의 상태를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하고 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2018.05.24이며 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도. 본건 용도는 다세대이고, 건물에는 다세대주택과 오피스텔이 함께 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 26명 점유관계 재확인. 전입자별 실제 점유 호수·점유부분을 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전원 보증금과 확정일자가 미상이라 최우선변제·우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 10명 확인. 배당요구가 확인된 사람들의 보증금과 배당순위를 원본 문건에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 등기의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 효력 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2018-186호가 기재돼 있어 실제 채권·배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 대조. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 102,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 게 적다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 26명의 전입일은 모두 그 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 배당 시나리오에서도 매수인 금액 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 난도까지 낮다고 보기는 어렵습니다. 임차인 26명의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않고, 10명은 배당요구가 접수돼 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 공동담보 근저당까지 원본 확인 포인트가 남습니다. 또한 현재 신건가 102,000,000원의 시세 적정성을 판단할 직접 실거래 비교도 확인되지 않습니다. 권리금액 인수는 0원, 그러나 점유·배당·가격은 확인 후 입찰. 이 사건의 결론입니다.
