부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 3층 303호의 다세대주택입니다. 등기상 가장 먼저 봐야 할 권리는 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,160,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 2024.04.15 주택도시보증공사의 가압류 120,000,000원과 2024.09.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽은 숫자가 많지만 기준은 단순합니다. 조사된 26명의 전입일은 가장 빠른 2018.07.09부터 시작해 모두 말소기준일인 2018.06.07보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력 있는 임차인은 0명이고, 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 개별 보증금과 확정일자가 미상이라 배당순위와 최우선변제 여부까지 확정적으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 3층303호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 · 사용승인일 2018.05.24 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.06.07 하나은행
말소기준인 하나은행 근저당권의 채권최고액은 2,160,000,000원이고 채무자는 주식회사해강입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 120,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 26명 모두 말소기준 이후 전입
조사상 임차인은 26명입니다. 모두 전입일이 2018.06.07보다 늦어 조사자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상이며, 배당요구가 확인되는 사람은 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 아래 26명은 중복 승계 신고를 합산한 숫자가 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 미상 | 2024.11.26 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.23 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 2024.10.07 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 미상 | 2024.10.04 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 2024.11.01 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 | 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 141,184,000원 | 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 매각가 144,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 2,280,000,000원 중 141,184,000원이 배당되고, 총 미배당은 2,138,816,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부는 폐문으로 확인하지 못해 응찰 시 재확인이 필요합니다.
- 규모. 아리스타(ARISTA)는 19세대로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 26명 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 점유부분이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 이름별로 다시 맞춰보세요.
- 배당요구 확인. 류건우·장경옥·허태영·성유미·전수연·공세빈·최현성·하혜림·표정현·강미조는 배당요구 접수가 확인됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 시 폐문으로 내부를 확인하지 못한 물건이므로 실제 내부 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 144,000,000원입니다. 신건 가격을 시세보다 싸다고 판단할 실거래 비교 근거는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 단순”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 26명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현장과 임차관계는 단순하다고 보기 어렵습니다. 조사상 임차인이 26명이고 개별 보증금·확정일자· 점유부분이 미상이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “대항력 인수 위험은 낮지만, 명세서·점유 확인을 꼼꼼히 해야 하는 유형”으로 보는 것이 맞습니다. 신건 최저가 144,000,000원에 대한 가격 경쟁력은 실거래 원본을 확인한 뒤 별도로 판단해야 합니다.
