부산지방법원 2024타경5481. 부산 수영구 광안동 아리스타 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사해강이고, 말소기준권리는 2018.06.07 설정된 하나은행 근저당권 2,160,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-186호에 기재된 공동담보권입니다. 이후 2024.09.12 임의경매가 개시됐고, 2024.10.17 조정은의 가압류 7,800,000원, 2024.10.29 허태영의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 기준일이 비교적 명확합니다. 현황조사에 나타난 임차·점유 관련 명단의 전입일은 2018.07.09부터 2024.04.29 사이로 모두 말소기준일인 2018.06.07보다 늦습니다. 따라서 자료상 전원 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 문제는 상당수의 보증금과 정확한 점유 부분이 확인되지 않았다는 점입니다. 법률상 인수액과 별개로 실제 인도 과정은 반드시 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 3층302호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,622,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준은 2018.06.07 하나은행
말소기준 이후의 경매개시결정, 가압류, 허태영 임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 허태영은 건물 전부에 대한 임차권등기를 마쳤고 보증금은 120,000,000원, 임대차계약일은 2023.02.13, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.03.03입니다. 기준 근저당보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다.
② 임차·점유 관계 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차·점유 관련 명단은 모두 26명입니다. 보증금이 확인된 사람은 임차권등기된 허태영이고, 나머지는 보증금이 미상입니다. 다만 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 미상 | 2022.09.20 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 미상 | 2021.07.12 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 미상 | 2022.01.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 미상 | 2024.04.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 미상 | 2023.09.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 미상 | 2024.04.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 미상 | 2024.01.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 미상 | 2022.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 미상 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 미상 | 2021.06.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 미상 | 2023.07.21 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 미상 | 2024.04.08 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 미상 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 미상 | 2023.09.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 미상 | 2023.05.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 미상 | 2022.11.28 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 미상 | 2018.07.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 건물전부 | 2023.03.03 | 120,000,000원 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 — 신건은 171,000,000원
현재 회차는 감정가 100%인 171,000,000원입니다. 1회 유찰 시 136,800,000원, 2회 유찰 시 109,440,000원으로 계산돼 있습니다. 이 자료에서는 시세 대비 가격 우위를 단정하지 않고, 회차별 매각가와 배당 부족액만 비교합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 167,806,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 조정은 | 7,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 171,000,000원 가정. 채권총액 2,167,800,000원 중 167,806,000원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 1,999,994,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 171,000,000원 | 167,806,000원 | 1,999,994,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 2,033,715,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 2,060,692,160원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 외벽은 화강석붙임·스톤코트·몰탈위 페인팅 등, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지면적은 504.0㎡이며 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유자 확인. 조사 명단은 많지만 상당수 점유 부분이 미상입니다. 현관·우편물·관리주체 등을 통해 대상 호의 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 허태영 임차권 원문 대조. 보증금 120,000,000원, 전입·확정일자 2023.03.03, 임차권등기 2024.10.29로 말소기준 이후입니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 대항력은 없다고 판정돼 있지만 보증금·점유 부분이 미상인 인원이 다수입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 기재된 민간임대주택등기의 처리와 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 폐문·내부상태 확인. 감정 당시 각 호 내부를 확인하지 못했다는 기재가 있으므로 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 하나은행 채권은 큰 폭으로 미배당되지만, 그 부족액이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 점유관계가 승부처
이 사건의 등기상 기준은 선명합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·가압류·허태영 임차권은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차·점유 관련 명단도 모두 기준일 이후 전입이라 대항력은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로만 보면 부족합니다. 임차·점유 관련 명단이 26명이고, 대부분 점유 부분과 보증금이 미상이며, 감정 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 권리관계는 비교적 정리돼 있지만 점유관계 확인 난도는 높은 물건입니다. 신건 171,000,000원에 바로 응찰하기 전, 실제 302호 점유자와 민간임대주택등기를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
