부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 2층 207호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사해강이고, 2018.06.07 하나은행 앞으로 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.04.15 주택도시보증공사의 120,000,000원 가압류와 2024.09.12 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 김동현 명의의 주택임차권도 확인됩니다. 보증금은 120,000,000원, 임대차계약일 2021.01.16, 주민등록·점유개시일 2021.01.29, 확정일자 2021.01.18이었으나 2023.06.29 주택임차권등기가 말소됐습니다. 현재 계산상 이 권리를 매수인이 인수하는 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 2층207호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 6층 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 하나은행 근저당
말소기준권리는 2018.06.07 설정된 하나은행 근저당입니다. 2024년 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 전입·점유 현황 — 26명 모두 기준권리 이후 전입
현황조사 등에 기록된 전입자는 26명입니다. 이들의 전입일은 모두 2018.06.07 말소기준권리보다 뒤여서 각 기록상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 점유부분은 모두 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않은 경우가 대부분이므로, 대항력과 별개로 실제 점유·명도 범위를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
아리스타(ARISTA)는 2018.05.24 사용승인된 19세대 건물로 기록되어 있습니다. 그러나 현재 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교값은 확인되지 않고 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 166,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,124,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 162,876,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 2,280,000,000원 중 162,876,000원이 배당되고, 미배당액은 2,117,124,000원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 166,000,000원 | 162,876,000원 | 2,117,124,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 2,149,859,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 2,176,047,360원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 가격 하락과 채권자의 미회수액 증가는 구분해서 봐야 합니다. 미배당이 크다고 해서 그 금액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 승강기·위생·급배수·무인공동현관·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문되어 각 호 내부를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있어 응찰 시 재확인이 필요합니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 504.0㎡, 공시지가 1,622,000원/㎡로 기록되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 26명 전입기록 대조. 207호 실제 점유자와 현황조사상 26명의 관계, 점유부분을 매각물건명세서와 현장조사로 확인합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 각 전입자의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 배당요구 여부와 함께 원문을 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 기록의 현재 효력 및 매각 이후 처리 내용을 매각조건과 대조합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 가격 검증. 현재 확인 가능한 동일 조건 실거래 비교값이 없어 166,000,000원의 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2018.06.07 하나은행 근저당, 2024.04.15 주택도시보증공사 가압류, 2024.09.12 경매개시결정의 현재 상태를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기 우선순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현황조사에는 26명의 전입기록이 있고, 이들의 점유부분·보증금·확정일자가 대부분 미상입니다. 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 인도 대상과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 현재 확인된 실거래 비교값이 없어 감정가 166,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 점유 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 세 가지가 부산지방법원 2024타경5481의 핵심입니다.
