부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 5층 507호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 “오피스텔임”으로 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태에서도 해당 건물의 일부 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)로 설명됩니다. 2018.06.07 소유권보존과 동시에 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
하나은행 근저당의 채권최고액은 2,160,000,000원으로 본건 감정가를 크게 웃돌지만, 등기내용상 공동담보목록 제2018-186호가 기재되어 있습니다. 현재 회차 125,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,550,000원을 제외한 122,450,000원이 하나은행에 배당되고, 이후 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 남지 않는 계산입니다. 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 5층507호 (광안동,아리스타) |
| 용도 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사해강 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.07 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준인 하나은행 근저당 이후 주택도시보증공사의 가압류 120,000,000원, 하나은행의 임의경매개시결정, 강미조의 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력보다 ‘누가 507호를 실제 점유하는가’가 관건
현황조사와 문건접수 등에 등장하는 점유·임차 관련 인원은 26명입니다. 모두 전입일이 2018.06.07 말소기준일보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 강미조를 제외한 다수 인원은 점유 부분이 미상이고 보증금도 확인되지 않아, 실제 507호의 현 점유자와 명도 상대방을 반드시 특정해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 / 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 / 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 / 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 / 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 / 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 / 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 / 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 / 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 건물 전부 / 20,000,000원 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
강미조는 임대차계약일 2022.11.23, 주민등록·점유개시일 2022.11.28, 확정일 2024.10.11, 임차보증금 20,000,000원으로 등기된 임차권자입니다. 하지만 이 역시 2018.06.07 말소기준보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없고, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
③ 가격 구조 — 신건 125,000,000원, 실질취득도 동일
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 125,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 125,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원입니다.
| 현재 회차 | 125,000,000원 · 감정가 100% · 미배당 2,157,550,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 100,000,000원 · 감정가 80% · 미배당 2,182,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 80,000,000원 · 감정가 64% · 미배당 2,201,840,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,280,000,000원 중 예상 배당액은 122,450,000원, 미배당액은 2,157,550,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 일부 호실은 공부상 공동주택(다세대주택), 일부는 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서에는 본건을 오피스텔로 기재하고 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 504.0㎡, 공시지가 1,622,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 507호 실제 점유자 특정. 현황조사상 전입자가 다수이므로 현재 누가 507호를 점유하는지 우선 확인해야 합니다.
- 강미조 임차권 원문 대조. 보증금 20,000,000원, 전입 2022.11.28, 확정일 2024.10.11, 건물 전부 범위의 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 매각물건명세서에는 오피스텔로 기재되어 있으므로 실제 이용·인허가·대출 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 하나은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-186호가 기재되어 있으므로 전체 공동담보 관계와 본건 배당 구조를 원문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유자 특정
이 사건의 권리축은 단순합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 임차권은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 125,000,000원에 낙찰되어도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 보면 부족합니다. 현황조사에 등장하는 전입·점유 관련 인원이 26명이고 대부분 점유 부분과 보증금이 명확하지 않으며, 민간임대주택등기와 오피스텔 이용도 함께 확인해야 합니다. 승계 리스크는 낮지만, 점유·명도 실무 난도는 낮지 않은 사건입니다.
