부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 2층 203호, 감정상 공부 용도가 공동주택(다세대주택)인 물건입니다. 말소기준권리는 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 그 뒤 2024.04.15 주택도시보증공사의 120,000,000원 가압류와 2024.09.12 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 쪽이 이 사건의 핵심입니다. 현황조사 등에서 확인된 사람은 26명이고, 가장 빠른 전입일도 2018.07.09로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 보면 26명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복을 제거할 대상 없이 실제 임차인 26명입니다. 다만 보증금과 확정일자는 전원 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 배당액을 확정할 수 없고, 이 부분은 배당표의 0원 인수 추정과 별개로 원문 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 빠르고, 임차인 전입은 모두 뒤다

핵심 기준일은 2018.06.07입니다. 주식회사하나은행의 근저당권이 말소기준권리이고, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 그 이후여서 매각으로 소멸합니다. 반면 2022.07.01에는 민간임대주택등기가 확인됩니다. 이 등기에 적힌 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 것으로, 입찰 전 매각 이후의 효력과 의무 승계 여부를 법원 서류에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 26명

확인된 26명은 모두 말소기준일 2018.06.07 이후 전입입니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구가 확인된 사람은 10명입니다.

② 가격 판단 — 141,000,000원이 싸다는 근거는 아직 없다

현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 141,000,000원입니다. 매수인 금액 인수 추정액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득금액도 141,000,000원으로 계산됩니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

회차 시나리오는 현재 141,000,000원, 1회 유찰 시 112,800,000원, 2회 유찰 시 90,240,000원입니다. 세 시나리오 모두 매수인 금액 인수액은 0원으로 계산되지만, 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 각각 2,141,774,000원, 2,169,579,200원, 2,191,784,320원으로 증가합니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

채권 총액 2,280,000,000원 중 예상 배당은 138,226,000원이고, 미배당은 2,141,774,000원입니다. 매수인 금액 인수는 0원으로 계산됐습니다. 다만 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 26명의 배당관계는 최종 서류에서 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 양호하다고 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호하다고 평가됐습니다.
• 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2018.05.24이며, 위생·급배수·승강기·무인공동현관·소화설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목은 대이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다. 토지면적은 504.0㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
• 현장확인. 감정 당시 폐문되어 각 호 내부를 확인하지 못했습니다. 응찰 전 내부 상태 재확인이 필요합니다.
• 가격·환금성. 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가 141,000,000원의 시세 대비 할인 여부와 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 26명 재확인. 모든 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제와 실제 배당관계를 원문으로 확인하세요.
• 배당요구 여부 확인. 류건우·장경옥·허태영·성유미·전수연·공세빈·최현성·하혜림·표정현·강미조는 배당요구 접수가 확인됩니다. 나머지 임차인의 점유·계약·배당관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력 및 임대 관련 의무의 승계 여부를 입찰 전 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 외관·공부만으로 내부 상태를 가정하지 마세요.
• 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 비교금액 없이 최저가 141,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단할 근거는 없습니다.
• 배당표 보수적으로 보기. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 26명의 확인 비용이 더 중요하다

이 사건은 말소기준일이 2018.06.07로 빠르고, 확인된 실제 임차인 26명의 전입이 모두 그 뒤라 대항력 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 금액 인수는 0원이고 실질취득은 최저가와 같은 141,000,000원입니다.

하지만 여기서 곧바로 안전한 신건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 26명 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 배당관계를 확정할 수 없고, 2022.07.01 민간임대주택등기도 확인됩니다. 감정 시 내부도 확인되지 않았습니다. 무엇보다 최근 실거래 금액이 없어 141,000,000원이 시세보다 싸다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 따라서 이 물건은 대항력 인수는 낮지만 확인 부담은 큰 신건으로 보는 것이 맞습니다.