부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 3층 306호, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 말소기준은 2018.06.07. 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 조정은의 가압류, 박경임의 임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 단순 권리물건으로 분류하기 어렵습니다. 현황조사 등에 등장하는 임차관계가 26명이고, 박경임을 제외한 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 전부 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 실제 점유자와 각 호의 임대차관계, 배당요구 여부가 서로 다르므로 명도 난도는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 3층306호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 하나은행 근저당
핵심 기준일은 2018.06.07.입니다. 이날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 임차관계의 전입일은 가장 빠른 정호경의 2018.07.09.부터 시작돼 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차관계는 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차관계 26명
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으므로 실제 확인 임차관계는 26명입니다. 모두 전입일이 2018.06.07. 말소기준보다 늦습니다. 박경임은 건물 전부에 대해 130,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일 2022.02.23.로 역시 말소기준 이후입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 130,000,000원 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 165,834,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 조정은 | 7,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,167,800,000원 중 165,834,000원이 배당되고, 미배당은 2,001,966,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 2,001,966,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 2,035,292,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 2,061,954,240원 | 0원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
아리스타는 2018.05.24. 사용승인됐고 확인된 총 세대수는 19세대입니다. 대상 면적은 22.42㎡로 표시돼 있으나 면적 매칭은 확인되지 않았고, 최근 실거래 가격도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 169,000,000원이나 향후 유찰가를 두고 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 가격 매력도는 별도의 동일·유사 면적 실거래 확인 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로, 아파트 단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 아리스타는 다세대주택과 오피스텔이 함께 있는 건물이며, 본건은 공부상 다세대주택입니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 504.0㎡, 지목 대, 평지의 자루형 토지이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 각 호가 폐문돼 내부를 확인하지 못해 응찰 시 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 306호 실제 점유자 확인. 현황조사에 다수 전입자가 등장하므로 현재 306호를 누가 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차계약 원본 대조. 박경임 외 다수 점유자의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 박경임 임차권등기 확인. 보증금 130,000,000원, 계약일 2022.01.28., 주민등록·점유개시 2022.02.23., 확정일자 2022.02.04.입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가를 곧바로 시세로 보지 말고 동일·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 각 호 내부를 확인하지 못했습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격 검증
이 사건의 등기 순서는 명확합니다. 2018.06.07. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 모든 임차관계 전입일은 그보다 뒤입니다. 박경임의 130,000,000원 임차권등기도 말소기준 이후여서 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 임차관계가 26명에 이르고 다수 보증금이 확인되지 않으며, 감정 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 여기에 실거래 가격 근거도 없어 신건 최저가 169,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 점유·명도와 가격 확인이 필요한 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
