부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 5층 505호로, 사건상 용도는 근린시설이며 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 감정평가상 건물은 2018.05.24 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 공부상 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 함께 구성된 건물입니다. 이 사건의 말소기준은 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,160,000,000원이며, 이후 주택도시보증공사의 가압류 120,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 점유관계의 복잡성입니다. 현황조사 등에 등장하는 이름은 26명이고, 가장 이른 전입일도 2018.07.09로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 선순위 대항력 임차인은 없고 매수인에게 승계되는 임차보증금도 0원입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 별도로 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 5층505호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔 · 6층 건물 내 5층 505호 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준인 하나은행 근저당은 공동담보목록 제2018-186호가 기재된 채권최고액 2,160,000,000원의 권리입니다. 그 뒤 2024.04.15 주택도시보증공사가 120,000,000원의 가압류를 했고, 2024.09.12 하나은행 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 26명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 26명은 모두 2018.06.07 말소기준 이후 전입입니다. 따라서 제공된 판정 기준으로 대항력 없음, 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 배당요구가 확인된 사람은 10명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.11.26 | 0원 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.23 | 0원 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.07 | 0원 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.21 | 0원 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.04 | 0원 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.21 | 0원 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.11.01 | 0원 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.08 | 0원 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.08 | 0원 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.24 | 0원 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 100,758,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,000,000원 가정 시 집행비용 2,242,000원을 제외한 100,758,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 총 채권 미배당액은 2,179,242,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2018.05.24. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 이용·환금성. 매각물건명세서 비고상 오피스텔이며, 아리스타(ARISTA)는 19세대로 확인됩니다. 확인 가능한 동일 물건 실거래 비교값이 없어 가격 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 각 호 내부를 확인하지 못했다고 기재돼 있으므로 응찰 전 실제 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 26명 점유관계 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 실제 점유 호수·임대차관계·퇴거 여부를 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 모두 미상입니다. 매수인 승계는 0원으로 계산되지만 최우선변제와 실제 배당순위는 배당표에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 오피스텔 실제 이용상태와 수리 필요 여부를 응찰 전에 점검하세요.
- 가격 검증. 신건 103,000,000원이 실거래 대비 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 26명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 제공된 판정과 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원이므로 실질취득은 현재 신건 기준 103,000,000원입니다. 하지만 이름이 26명 등장하고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며 내부도 확인하지 못했습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 별도 점검이 필요합니다. 가격 측면에서도 실거래 비교 근거가 없어 103,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 승계 위험은 낮지만, 점유·서류·가격 검증을 끝내고 들어가야 하는 확인형 물건으로 보는 편이 맞습니다.
