부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 2층 208호의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사해강이고, 2018.06.07 하나은행이 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2024.04.15 주택도시보증공사의 가압류 120,000,000원, 2024.09.12 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 임차인 수가 많습니다. 확인된 실제 임차인은 26명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 이른 전입일도 2018.07.09로 말소기준일인 2018.06.07보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인 모두 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상이라 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 2층208호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 · 사용승인일 2018.05.24 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지이용 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,622,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 빠르지만 점유자가 많다
핵심 기준일은 2018.06.07입니다. 이날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
임차인 — 실제 26명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인 26명입니다. 전입일은 모두 2018.06.07 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 미상이라 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 미상 | 2024.11.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 2024.10.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 미상 | 2024.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 2024.11.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 검증 — 신건 99,000,000원의 시세 메리트는 판정 보류
아리스타(ARISTA)는 사용승인일 2018.05.24이고 확인되는 단지 정보는 19세대입니다. 그러나 이 사건과 직접 맞는 동일 면적 실거래 비교값을 확인할 수 없고, 시세 조회 면적 역시 대상 호와의 면적 매칭이 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가와 최저가가 모두 99,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 평가하지 않습니다. 이 사건은 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높여서는 안 되는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 99,000,000원 | 96,818,000원 | 2,183,182,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 79,200,000원 | 77,374,400원 | 2,202,625,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 63,360,000원 | 61,819,520원 | 2,218,180,480원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,182,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 99,000,000원 중 집행비용 2,182,000원을 제외한 96,818,000원이 하나은행에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권 2,280,000,000원 대비 미배당은 2,183,182,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남동측 인근이며 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 화강석붙임·스톤코트·몰탈 위 페인팅 등, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 승강기·위생·급배수·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 비교값을 확인할 수 없어 현재 99,000,000원의 시장가격 적정성과 가격대별 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 실제 임차인 26명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특히 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 대항력 기준일. 말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당입니다. 현재 확인된 가장 빠른 전입 2018.07.09를 포함해 전입일이 모두 기준일 이후인지 원본에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 처리 및 관련 의무를 등기부와 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 각 호 내부를 확인하지 못했습니다. 응찰 전 실제 이용상태와 시설 상태를 다시 점검하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 99,000,000원이지만 직접 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 신건·유찰 여부만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 하나은행 근저당이 2018.06.07 설정됐고, 확인된 임차인 26명은 전부 그 이후 전입이므로 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정 역시 후순위라 소멸합니다.
다만 입찰 난도는 권리 인수액 하나만으로 판단할 수 없습니다. 26명의 보증금·확정일자가 모두 미상이고, 민간임대주택등기가 존재하며 내부도 확인되지 않았습니다. 여기에 동일 면적 실거래 비교값이 없어 신건 최저가 99,000,000원의 시장가격 적정성도 확정하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 안전형, 점유·배당·가격 검증은 보수적으로. 원본 확인을 마친 뒤에 응찰가를 정하는 사건입니다.
