부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 4층 401호의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사해강이고, 2018.06.07 주식회사하나은행 근저당권이 채권최고액 2,160,000,000원으로 설정돼 있습니다. 공동담보목록은 제2018-186호입니다. 이 근저당이 말소기준이며 2024.09.12 임의경매개시결정, 2024.10.17 조정은의 7,800,000원 가압류, 2026.03.23 박성모의 120,000,000원 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
신청채권자 하나은행의 청구액은 1,828,117,328원입니다. 현재 회차의 예상 매각가 150,000,000원에서 집행비용 2,900,000원을 제외한 147,100,000원이 하나은행 근저당에 배당되는 시나리오이며, 채권자 미배당액은 2,020,700,000원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 4층401호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 인수 0원
핵심은 2018.06.07 하나은행 근저당입니다. 이후 임의경매개시결정과 가압류, 박성모의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 박성모의 임차권등기는 보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2020.07.14, 전입·점유개시 2020.07.29, 확정일자 2020.07.14로 기재돼 있습니다. 전입이 말소기준일보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
② 임차·점유 — 26명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차·점유자는 26명입니다. 가장 빠른 전입도 정호경의 2018.07.09로 말소기준 2018.06.07보다 뒤이며, 26명 모두 자료상 대항력 없음입니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 항목도 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 11명이고, 박성모의 120,000,000원을 제외한 25명의 보증금은 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 확인(2024.11.26) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 확인(2024.10.23) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 확인(2024.10.07) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 확인(2024.10.21) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 확인(2024.10.04) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 확인(2024.10.21) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 확인(2024.11.01) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 확인(2024.10.08) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 확인(2024.10.08) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 확인(2024.10.24) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 120,000,000원 | 확인(2026.03.23) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 147,100,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 조정은 | 7,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,167,800,000원 중 147,100,000원이 배당되고 2,020,700,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 2,020,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 2,050,280,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 2,073,928,000원 | 0원 |
동일 면적 실거래를 근거로 감정가 150,000,000원의 시세 적정성을 판단할 자료가 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 신건 가격을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 유찰 시 최저가격은 120,000,000원, 96,000,000원으로 내려가지만, 그 자체만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 각 호는 폐문돼 내부를 확인하지 못해 응찰 시 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 부정형으로 공동주택과 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 26명의 전입·점유 기록 중 박성모를 제외하면 점유부분이 미상이므로 실제 401호 점유자가 누구인지 현장과 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 박성모의 보증금 120,000,000원 외 25명은 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부와 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 박성모의 주택임차권등기는 말소기준 이후라 인수되지 않지만, 계약일·전입일·확정일자와 배당요구 내용을 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 민간임대주택등기와 현재 등록 상태, 매각 이후 처리 내용을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 150,000,000원을 실거래 시세로 간주하지 말고 별도의 동일·유사 면적 거래 확인 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
등기와 전입 순서만 보면 결론은 분명합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 26명의 전입은 모두 그 이후입니다. 박성모의 보증금 120,000,000원 임차권등기까지 포함해 자료상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
하지만 현장 난도는 별개입니다. 임차·점유 조사 인원이 26명에 달하고, 박성모 외 25명의 보증금과 점유부분이 미상입니다. 여기에 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 실거래 비교 근거도 없어 150,000,000원의 신건 가격이 시장 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 점유·배당·가격 검증을 끝내야 비로소 입찰 판단이 가능한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
