부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 4층 403호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 오피스텔임이라고 적혀 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 일부 호가 업무시설(오피스텔)인 건물로 설명하고 있어, 이 물건은 아파트로 볼 사안이 아닙니다. 건물은 2018.05.24 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 본건 주소는 4층 403호입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2018.06.07 설정된 하나은행 근저당권 2,160,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2024.04.15 주택도시보증공사의 가압류 120,000,000원과 2024.09.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 4층403호 (광안동,아리스타) |
| 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,828,117,328원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.07 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2018.05.24 |
| 대상면적 | 19.51㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.06.07
등기 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 2018.06.07 하나은행 근저당입니다. 주택도시보증공사의 2024.04.15 가압류와 2024.09.12 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 2022.07.01에는 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로, 이 등기의 매각 후 효력과 관련 의무는 응찰 전 원문을 대조해 확인할 체크포인트입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 26명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 26명은 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입일은 전부 2018.06.07 말소기준 이후이며, 제공된 판정도 모두 대항력 없음입니다. 다만 점유 부분과 보증금·확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 사람마다 다릅니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 110,000,000원입니다. 그러나 아리스타의 대상 면적은 19.51㎡로 표시되어 있고, 실거래 비교자료는 제시되지 않았으며 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 110,000,000원을 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,280,000,000원 가운데 107,660,000원이 배당되고, 현재 회차 미배당액은 2,172,340,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 예상 금전 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근. 부근은 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2018.05.24. 승강기·무인공동현관기·소화설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역. 토지면적 504.0㎡, 공시지가 1,622,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 용도 확인. 감정평가서상 건물은 다세대주택과 오피스텔이 혼재하고, 매각물건명세서 비고는 본건을 오피스텔로 적고 있습니다.
- 가격자료. 아리스타(ARISTA)는 19세대로 표시되며, 대상면적 19.51㎡의 실거래 비교값은 확인되지 않아 환금성·시세 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 점유자 특정. 조사된 26명 가운데 실제 403호 점유자가 누구인지, 점유 부분을 현황조사·명세서·현장으로 재확인해야 합니다.
- 임대차 원문 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 배당요구한 임차인을 포함해 임대차 내역을 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 매각물건명세서 비고는 오피스텔입니다. 실제 공부·현황·사용 형태를 일치시켜야 합니다.
- 가격 상한 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 110,000,000원이 싼지 판단할 수 없습니다. 별도 시세 검증 없이 감정가만 기준으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 검증
이 사건의 권리 기준은 복잡하지 않습니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 26명의 전입은 모두 그 이후여서 데이터상 대항력이 없습니다. 현재 회차의 예상 금전 인수도 0원입니다. 하지만 26명의 점유 부분·보증금·확정일자가 미상이고, 근린시설과 오피스텔이라는 용도 표기가 함께 있으며, 가격을 검증할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유·용도·가격 검증 부담 때문에 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 신건 최저가 110,000,000원 자체를 가격 메리트로 볼 근거는 없습니다.
