부산지방법원 2024타경5481. 부산 수영구 광안동 아리스타 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 매각물건명세서에는 오피스텔이라고 기재되어 있습니다. 감정평가 요항에서는 이 건물의 일부가 공동주택(다세대주택), 일부가 업무시설(오피스텔)로 이용되는 복합 형태로 설명됩니다. 본건 내부는 폐문으로 직접 확인하지 못한 것으로 기재되어 있어 실제 이용상태는 응찰 전 재확인이 필요합니다.
등기상 소유자는 주식회사해강이고, 2018.06.07. 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 2,160,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.09.12. 임의경매가 개시됐고, 2024.10.31. 하혜림의 보증금 120,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다. 이 임차권의 주민등록일자와 점유개시일은 2022.10.11.로 말소기준일보다 늦고, 자료상 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 5층502호 (광안동,아리스타) |
| 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.07. 주식회사하나은행 근저당 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리
핵심은 2018.06.07. 하나은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2024.09.12. 경매개시결정과 2024.10.31. 하혜림의 주택임차권등기는 모두 그 뒤에 위치합니다. 자료상 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인 인원 26명
현황조사·문건접수·등기 등을 통해 확인되는 사람은 26명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 모두 실제 확인 인원으로 계산했습니다. 이 가운데 하혜림은 보증금 120,000,000원의 임차권등기자이고, 나머지 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 모든 전입일이 2018.06.07. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022-09-20 | 미상 | 2024-11-26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장경옥 | 2021-07-12 | 미상 | 2024-10-23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송배경 | 2020-09-01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤하 | 2024-02-26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명현 | 2022-01-26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김채영 | 2024-04-29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송다희 | 2023-09-25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허태영 | 2023-03-03 | 미상 | 2024-10-07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수빈 | 2024-04-11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현서 | 2021-12-20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 | 2024-01-26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경임 | 2022-02-23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수현 | 2021-02-01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성모 | 2020-07-29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성유미 | 2022-04-22 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연희 | 2021-06-22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수연 | 2023-07-21 | 미상 | 2024-10-04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공세빈 | 2024-04-08 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현성 | 2023-03-24 | 미상 | 2024-11-01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표정현 | 2024-01-10 | 미상 | 2024-10-08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HU DUO | 2023-09-28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현석 | 2022-02-03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤아 | 2023-05-12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강미조 | 2022-11-28 | 미상 | 2024-10-24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호경 | 2018-07-09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하혜림 | 2022-10-11 | 120,000,000원 | 2024-10-31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 146,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 146,000,000원이 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
단지 정보로는 아리스타(ARISTA), 2018.05.24. 사용승인, 총 19세대로 표시되어 있으나 비교대상 면적 25.84㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.0회로 표시되어 있지만, 실거래 가격이 없는 상태에서는 이를 가격 적정성의 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 143,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 146,000,000원에서 집행비용 2,844,000원을 제외한 143,156,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당은 2,016,844,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24.입니다. 승강기·위생·급배수·무인공동현관기·소화설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 건물은 공부상 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재하며, 본건 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재되어 있습니다.
- 내부확인. 폐문으로 각 호 내부를 확인하지 못했다고 기재되어 있어 실제 구조·관리상태·점유상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 504.0㎡, 공시지가 1,622,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 금액이 없어 146,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 싸다고 보면 안 됩니다.
- 26명 점유관계 대조. 현황조사 등에 확인되는 인원이 많고 대부분 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 502호 점유자와 각 인원의 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 하혜림 임차권. 보증금 120,000,000원, 계약일 2022.09.22., 확정일자 2022.09.23., 주민등록·점유개시 2022.10.11.이며 말소기준권리보다 늦습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01. 민간임대주택등기가 있으므로 경매 매수 이후의 구체적 효력을 관련 원문에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 관리상태와 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 전제. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치입니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내기엔 점유자가 많다
이 사건의 말소기준은 2018.06.07. 하나은행 근저당입니다. 확인된 전입·임차권은 모두 그보다 늦고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 현재 확인된 권리만 놓고 보면 대항력 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 보는 것은 부족합니다. 확인 인원이 26명에 이르고 상당수의 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않았으며, 본건 내부도 폐문으로 확인되지 않았습니다. 더구나 최근 실거래 가격이 없어 최저가 146,000,000원의 가격 경쟁력도 검증할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 계산은 0원, 가격과 점유관계는 보류입니다.
