부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 2층 202호의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 168,000,000원입니다. 등기부상 소유자는 주식회사해강이며, 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,160,000,000원이 말소기준권리입니다. 2024.09.12 하나은행이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
권리관계의 결론 자체는 비교적 명확합니다. 현황조사에서 확인된 전입일은 모두 2018.06.07 이후이고, 등기된 임차권자 유아진도 주민등록일자 2020.08.24, 점유개시일자 2020.08.21로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차·점유 관계에서 매수인이 승계할 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만 이름이 확인된 사람이 많고 대부분 보증금이 확인되지 않았으므로, 실제 202호 점유관계와 각 전입자의 점유 범위가 무엇인지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 2층202호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
| 토지 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024.01.10 등기된 유아진의 주택임차권과 2024.09.12 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 유아진은 임대차계약일자 2020.08.05, 확정일자 2020.08.06, 점유개시일자 2020.08.21, 주민등록일자 2020.08.24로 모두 말소기준보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차권입니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력보다 ‘실제 점유 범위’ 확인
현황조사 및 문건에서 이름이 확인된 사람은 27명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복된 보증기관 신고로 볼 사람은 없습니다. 확인된 전입일은 전부 말소기준일 이후이므로 대항력은 없지만, 유아진을 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유아진 | 2020.08.24 | 120,000,000원 | 2024.01.10 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 164,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 하나은행 근저당 채권최고액 2,160,000,000원 중 164,848,000원이 배당되는 계산이며 미배당액은 1,995,152,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로, 아파트 단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 승강기·위생·급배수·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 504.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 감정 당시 각 호 내부를 확인하지 못해 응찰 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사상 27명의 이름이 확인됩니다. 실제 202호의 현재 점유자와 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 유아진의 120,000,000원 임차권은 말소기준 이후이므로 대항력은 없고 매각으로 소멸하지만, 현 상태와 배당요구 관계를 원본에서 재확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당관계와 실제 점유 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못한 것으로 기재돼 있습니다. 현장 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 명도는 단순하다고 단정 금지”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 모든 전입은 그 이후입니다. 유아진의 120,000,000원 임차권 역시 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현황조사에는 27명의 이름이 확인돼 있어 실제 점유구조는 단순하다고 보기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “권리 승계는 안전하지만 점유·명도 확인이 중요한 다세대”로 보는 것이 맞습니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 신건 168,000,000원의 가격 매력은 별도 시세 확인 전까지 판단을 보류하는 편이 안전합니다.
