부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 2층 206호로, 용도는 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 주식회사해강이며 2018.06.07 소유권보존과 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 이 권리가 매각 시 권리관계를 가르는 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정·가압류·주택임차권은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건의 특징은 등기 자체보다 점유·임차관계의 숫자입니다. 현황조사와 문건접수 등에 이름이 올라온 사람이 26명이고, 대부분 보증금과 확정일자가 특정되지 않았습니다. 다만 모든 전입일이 2018.06.07보다 늦고 각 조사값 역시 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 2025.12.22 임차권등기를 마친 김명현 역시 전입일이 2022.01.26으로 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 2층206호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.06.07 하나은행
말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이며 공동담보목록 제2018-186호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.09.12 임의경매개시결정, 2024.10.17 조정은의 7,800,000원 가압류, 2025.12.22 김명현의 130,000,000원 주택임차권등기는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차관계 — 26명 모두 말소기준 이후 전입
조사상 임차인은 26명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 모든 전입일이 2018.06.07 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 현재 조사값에서는 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 다수의 보증금과 확정일자가 특정되지 않았으므로 배당순위와 실제 점유관계는 매각물건명세서 및 현장 확인이 중요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022-09-20 | 미상 | 2024-11-26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장경옥 | 2021-07-12 | 미상 | 2024-10-23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송배경 | 2020-09-01 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤하 | 2024-02-26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김채영 | 2024-04-29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송다희 | 2023-09-25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허태영 | 2023-03-03 | 미상 | 2024-10-07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수빈 | 2024-04-11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현서 | 2021-12-20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 | 2024-01-26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경임 | 2022-02-23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수현 | 2021-02-01 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성모 | 2020-07-29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성유미 | 2022-04-22 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연희 | 2021-06-22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전수연 | 2023-07-21 | 미상 | 2024-10-04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 공세빈 | 2024-04-08 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현성 | 2023-03-24 | 미상 | 2024-11-01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하혜림 | 2022-10-11 | 미상 | 2024-10-08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 표정현 | 2024-01-10 | 미상 | 2024-10-08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HU DUO | 2023-09-28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현석 | 2022-02-03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤아 | 2023-05-12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강미조 | 2022-11-28 | 미상 | 2024-10-24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정호경 | 2018-07-09 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명현 | 2022-01-26 | 130,000,000원 | 2025-12-22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·회차 분석 — 시세 판단보다 미배당 구조를 먼저 본다
이 물건은 현재 감정가와 최저매각가가 모두 166,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가가 현재 시세보다 높은지 낮은지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격을 두고 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가해서는 안 됩니다.
반면 배당 구조는 선명합니다. 현재 회차에서는 집행비용 3,124,000원을 제외한 162,876,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당은 2,004,924,000원입니다. 1회 유찰 132,800,000원에서는 미배당 2,037,659,200원, 2회 유찰 106,240,000원에서는 미배당 2,063,847,360원으로 늘어납니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 가압류 · 조정은 | 7,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 2,167,800,000원, 총 배당액은 162,876,000원, 미배당은 2,004,924,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 외벽은 화강석붙임·스톤코트·몰탈위 페인팅 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 각 호가 폐문되어 내부를 확인하지 못했으므로 응찰 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 조사상 임차인 26명의 실제 현재 점유 여부와 206호 관련성을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조하세요.
- 보증금 확인. 김명현 130,000,000원을 제외하면 다수 보증금이 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 가능성까지 최종 명세서로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김명현의 2025.12.22 주택임차권등기 및 2022.01.04·2023.12.20 임대차계약 내용을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 166,000,000원을 뒷받침할 동일 조건 실거래가 확인되지 않았으므로 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가에서 내부를 확인하지 못했으므로 수리 상태와 실제 이용상태를 현장에서 점검하세요.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 명도관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
등기 순서만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정·가압류·임차권등기는 후순위입니다. 조사된 전입자 26명 역시 모두 말소기준보다 늦어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 권리안전형으로만 보기는 어렵습니다. 조사상 임차인이 많고 보증금·확정일자가 미상인 사람이 다수이며, 민간임대주택등기가 존재하고 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 여기에 신건 166,000,000원을 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 점유 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
