부산지방법원 2024타경5481. 부산 수영구 광안동 아리스타 3층 304호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사해강이며, 등기상 권리분석의 출발점은 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,160,000,000원입니다. 공동담보목록 제2018-186호가 붙어 있고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 경매개시결정, 조정은의 가압류 7,800,000원, 김현서의 주택임차권등기가 이어지지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 김현서는 임대차계약일 2021.11.27, 확정일자 2021.11.29, 점유개시 2021.12.18, 전입 2021.12.20, 보증금 130,000,000원으로 확인되지만, 전입 자체가 2018.06.07보다 뒤라 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 3층304호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 · 사용승인일 2018.05.24 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 가압류, 김현서 임차권등기는 모두 그보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 인수는 0원, 명도는 단순하지 않다
관련 임차·점유자로 확인되는 사람은 26명입니다. 이 가운데 김현서는 ‘건물 전부’로 특정되어 있고 보증금 130,000,000원이 확인됩니다. 나머지 25명은 점유부분이 미상입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2018.06.07 이후라 대항력은 없지만, 실제로 304호를 누가 점유하는지는 입찰 전에 반드시 정리해야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 미상 | 2022.09.20 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 미상 | 2021.07.12 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 미상 | 2022.01.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 미상 | 2024.04.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 미상 | 2023.09.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 미상 | 2023.03.03 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 미상 | 2024.04.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 미상 | 2024.01.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 미상 | 2022.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 미상 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 미상 | 2021.06.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 미상 | 2023.07.21 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 미상 | 2024.04.08 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 미상 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 미상 | 2023.09.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 미상 | 2023.05.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 미상 | 2022.11.28 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 미상 | 2018.07.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 건물 전부 | 2021.12.20 | 130,000,000원 | 2025.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 — 신건 156,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 156,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 124,800,000원, 2회 유찰 시 99,840,000원입니다. 동일면적 실거래 비교값으로 가격 우위를 판단하기보다는, 이 사건에서는 권리·점유관계 확인과 회차별 매각가 변화를 중심으로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 2,014,784,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 2,045,547,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 2,070,157,120원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 하나은행 등에 돌아가는 배당액이 줄어 미배당액은 커지지만, 그 부족분은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 인수액은 동일하게 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 153,016,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 조정은 | 7,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당은 2,014,784,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)이며 매각물건명세서 비고도 다세대주택으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유자 특정. 관련자 26명 중 25명의 점유부분이 미상이므로 현장과 매각물건명세서를 대조해 실제 명도 대상을 특정해야 합니다.
- 김현서 임차권 확인. 보증금 130,000,000원, 전입 2021.12.20, 확정일자 2021.11.29, 임차권등기 2025.06.10입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 민간임대주택등기가 있으므로 경매 매각 후 처리관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 하나은행 채권최고액 2,160,000,000원은 공동담보목록 제2018-186호가 붙어 있습니다. 미배당이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 별도 설정. 신건 최저가는 156,000,000원이고 1회·2회 유찰 시 시나리오는 각각 124,800,000원, 99,840,000원입니다. 권리 안전성과 실제 매입가격은 분리해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유자 확인
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정·가압류·김현서 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 김현서의 보증금 130,000,000원도 전입일이 말소기준 뒤이므로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 안 됩니다. 관련 임차·점유자 26명 중 25명의 점유부분이 미상이고, 민간임대주택등기도 확인됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 숨은 보증금 인수보다는 304호 실제 점유관계와 명도 대상의 특정입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 점유관계 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
